二手商铺交易的注意事项

　　购买二手商铺就像购买二手房一样，需要注意的事项很多，在购买的过程中，购买证需要向业主了解该商铺是否存在赠与、租赁关系等情况。下面是小编整理的二手商铺交易的注意事项，欢迎大家阅读参考，希望帮助到你。

　　卖方注意事项

　　一、挂牌时要明确委托内容和期限。

　　卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除要明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下，但最后签约的肯定是他人。

　　二、谨慎收取定金。

　　中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要注意。房子卖了，定金转为佣金倒也就算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，要与中介公司扯皮了。

　　三、签约时要注意四点。

　　1.核实房屋产权证书及房主本人及其身份证明原件;

　　2.将房屋的物理状况和权利状况在合同中明确写下来;

　　3.提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的'证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明(包括解押)，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明;

　　4.交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。

　　四、尽量取得放款承诺。

　　签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，或银行不予放款，则存在不能依约付款违约风险.

　　五、交房过户时避免违约责任。

　　交房和过户是卖方的两大义务，需买卖双方配合。当出现一方因种种原因不予配合时，另一方应书面催告，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。

　　买房注意事项

　　1.要约定房产用途。要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。

　　2.要对公摊部位进行约定。有的商铺公摊面积占到总面积30%，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式详细约定。

　　3.对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。

　　4.物业服务方面的约定。物业服务的种类、服务是否到位，费用的组成等都要提前调查。

　　二手房交易税费

　　1、契税

　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。

　　对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。一般情况下，首次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上2%

　　2、增值税

　　增值税(卖方支付)征收税率为5.5%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的，免征增值。

　　3、个税

　　个税(卖方支付)郑州市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房全额的1%或差额的20%，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

　　4、印花税(买卖双方各0.05%)

　　印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

　　5、土地增值税。

　　个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

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