智能化社区的物业管理范文推荐

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智能化社区的物业管理范文推荐

　　摘要：社区智能化领域里的产业链由智能化设备生产和研发商、系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户组成，对这个产业链进行分析，力求准确地反映物业公司在这个产业链中的位置和应起的作用，探求一种适合中国国情的智能化社区的物业管理模式。

智能化社区的物业管理范文推荐

　　1概述

　　中国从1997年开始建设智能化社区，到现在已经有5年了，在建设过程中，既有成功的经验，也有失败的教训。

　　随着生活水平的提高，居民对生活环境提出了更高的要求，到了1997年，为了拆除"铁笼子"，在社区内建设安防系统，怎样建设好安防系统就成了一个崭新的课题、这涉及到安防系统的软硬件质量、配置是否合理、管理是否得当等一系列问题，做得好的社区，使发案率趋近于零，社区环境优美、居民感觉安全、方便。做得较差的社区，居民怨声载道，甚至使人感觉到没有安防系统可能更方便。

　　随着网络经济的高速发展，2000年4月，长城宽带提出在社区内"免费"建宽频网络，随后中国电信、聚友等一批企业如法炮制，就这样启动了社区宽带网络的建设热潮。基于Internet的安全系统和物业管理系统相继开发出来，安全系统和物业管理系统将变成为网上的一个应用和服务项目，这也是世界上智能化社区的发展趋势。但在社区内建宽频网有几种选择，到底采用哪一种并没有一定的模式，而是应根据社区的内外部环境来选择，否则，效果适得其反。

　　只要有资金，配备好一个智能化社区的"硬件"不难，但是要管好一个智能化社区，并让已有的智能化系统发挥它应有的作用，却不是一件容易的事，关键就在于有没有一套比较完善而且切实可行的智能化物业管理方案。

　　目前，中国的智能化社区的建设注重"硬件"，以实用、价廉为基本原则，随着生活水平的提高，智能化社区的建设将以适用、舒适和安全为基本原则，除了进一步提升原有的硬件水平外，随着网络硬件、软件和电子商务环境的成熟，用电子商务全面提升社区智能化的硬件水平、管理水平和服务水平，使广大居民真正地享受智能社区信息化给人民生活带来的重大变化，使居民真正地感受到智能化系统给人们的生活所带来的便利。

　　所谓智能社区的建设就是通过以家庭为核心的三层信息平台：家庭内部的数字化平台、社区的智能化平台和城市公众信息平台，将信息、网络、自动控制、通讯等高科技应用到人们的生活领域，以家庭信息化为手段，实现家庭社会化和社会的家庭化。它包含三方面的内容：智能安防系统、信息系统和物业管理系统。

　　社区智能化领域里的产业链由智能化设备生产和研发商、系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户组成。社区智能化产业能否健康地发展，和产业链中的各个环节有关，要想找出问题的所在，必须对整个产业链进行分析。下面对这个产业链进行分析，总结经验，吸取教训，力求准确地反映物业公司在这个产业链中的位置和应起的作用，探求一种适合中国国情的智能化社区的物业管理模式。

　　2我国社区智能化产业链的现状

　　我国社区智能化设备生产和研发商，有一定的研发和生产能力，所生产的产品能满足基本的需求；但在功能和产品的稳定性上还要多下功夫。《中国首届智能化楼盘调查报告》显示室内安防和抄表系统的投诉率最高，几乎高达26%，其它系统也都有不同程度的投诉。

　　①系统集成商：在系统集成行业，现在还处于"百家争鸣"的阶段。在深圳，系统集成商登记注册的有500多家，水平参差不齐。智能化系统集成商大概有4类：第一类是以前做安防监控的专业公司，现在转型做智能化，但是在人员配备上又没有做相应的补充，特别是计算机网络人才奇缺，由它们做出的系统难免有欠缺之处；第二类公司以前是销售计算机和做计算机网络的，现在转型做智能化，它们在其它系统的认识上存在一定的缺陷，特别是在做小区时，沿用它们在大厦里面的做法，肯定要碰壁；第三类公司认为做智能化系统集成很容易，跟上建工程差不多，随便找几个工程技术人员?quot;揭竿而起"了，由它们做出的东西其水平可想而知；第四类公司有一批技术全面和施工经验丰富的人员把关，各类技术人员齐全、配备合理，资金雄厚，各种仪器、设备和工具齐全、配置完备，由它们做出的系统更趋于合理。第四类公司目前比较少，以前三类公司居多，这也是为什么房地产商认为系统集成商的水平较低的占23%、一般的占61%、较高的占16%的原因。系统集成商里必须具备技术全面、懂市场、懂工程和懂物业的高级技术人才，而大多数系统集成商里没有这样的人才，这就是房地产商认为系统集成商应提高自身技术力量的占70.70%、应提高解决方案的占60%的原因。现在许多系统集成商接下工程后，就找一些农民施工队进行施工，在施工过程中又缺乏有效的管理和监理，导致出现施工质量问题，当然房地产商也应该给集成商一个好的施工条件，现在做小区，大多要配合业主装修，这本身也给施工带来了难度。这些因素综合到了一起就出现了有64.20%的房地产商认为系统集成商应提高施工质量。

　　②网络运营商：宽带入户在全国正以出乎预料的速度推进。由于宽带接入一开始就打破了垄断，出"百家争网"的局面，运营商的服务质量和收费标准也千差万别。宽带接入的方式大概有如下几种：a．新建住宅小区一般由开发商雇请运营商预装；b．现有住宅小区由物业管理公司与运营商签订装配合同；c．老城区则由政府街道办事处或居民委员会作主签约；d．有的企业只是铺设线路，打算将来整个线网卖给运营商。总之，选择权都不在真正的用户－－居民手里。与其"火热"的表象相比，在全国真正将社区宽带网敷设到位，运营起来的却没有几个，大多处于"跑马圈地"阶段，而许多小运营商则完全是只圈地不种地。中国的宽带网络建设如此艰难，有以下几个原因：a．中国已建成了全国宽带骨干网、宽带城域网和一些社区宽带网，网络带宽大量闲置，但是上网速度还是很慢，其中的原因在它们之间没有很好的互通互联，没有让整个宽带真正地互动起来。中国所应用的网络技术及结构在世界上是最先进的，网络带宽在世界上也是名列前茅，中国要想利用网络带动整个国民经济的发展，发挥网络应有的作用，急需出台相关的互联政策，彻底打破各自为政的局面。b．ISP商和ICP商之间缺乏有效的整合，网上内容太少。c．居民的经济承受能力有限。d．网络还没有真正地融合到人们的生活中，使它变成日常生活的"必须品"。

　　③房地产开发商、物业公司和住户：深圳有96%的新建楼盘要上智能化项目。房地产公司上智能化项目，主要考虑3个方面的因素：业主的需求（43%），楼盘的增值（34%）和物业管理的增值（23%）。要想使业主满意，必须建好家庭信息化平台，要想使楼盘和物业管理得到增值必须建好社区信息化平台，用电子商务全面提升社区的物业管理水平。考虑业主的需求，要求重视人与居住环境的协调，能够方便地控制室内居住环境，同时家里的智能系统要有自调节和自适应功能。要想使智能系统发挥它应有的作用，在重视硬件建设的同时，更重要的是建设好软件系统，这一点往往被大家所忽视。

　　智能化社区的建设似乎步入了一个"迷茫"期，大家好象都知道什么叫智能化社区，又好像不大清楚，总是感觉到智能化社区没有达到它应有的效果，总是感觉到有什么地方没有做到位，到底是什么地方，心里没底。其实没有做到位的是三个平台：家庭信息化平台、社区信息化平台和社会综合信息化平台。住户只有通过家庭信息化平台和社区信息化平台、社会综合信息化平台紧密相连，获得家庭智能化系统、社区和社会能提供的各种服务和便利，只有这样，家庭智能化系统才能真正地"活"起来。

　　在智能化系统的日常管理和售后维护方面，一般的物业管理公司是比较欠缺的，一方面应加强这方面的技术储备和技术培训，另一方面，应提高对智能化的认识。

　　要想使智能化系统给楼盘和物业管理增值，首先房地产公司和住户都要改变观念，天下没有免费的午餐，想得到优质服务就必须付费，这也是急需挑明的一件事。系统安装好了以后，应该制定一个明确的智能化服务包括维修、维护和管理的费用标准，按照一定的比例，系统集成商和物业公司分成。目前甲方和系统集成商就售后服务问题，一般都含糊其词；物业公司就智能化的管理费用问题和业主之间也含糊不清。这样出了问题后，很难找到相应的单位来处理，大家都说没有收费，我可以不负责，长期下去，就象门户网站一样，因为收不到费用，而产生恶性循环，最后会毁了整个智能化行业。

　　物业公司不敢收费，主要是对责、权、利的考虑，觉得收了费用，用户家又发生了失窃事件，怎么办？大家要明白一个道理，智能化系统可以提高房子和社区的安全度，并不能包办一切。可以对这套系统投保，发生失窃事件，由保险公司来负责处理。物业公司制定相…的警情处理措施和方法，最大限度地保障社区的安全，可以名正言顺地收取服务费用。这样，物业管理增值了，可以服务得更好，社区管好了，楼盘也随着升值，形成一个良性循环。

　　3智能化产业链中存在的问题

　　作为智能化设备生产和研发商必须服务好系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户。作为系统集成商要求提供价廉物美、容易安装调试的产品；作为网络运营商要求产品能在网络上运行，成为网上的服务和增值项目；作为房地产商要求在满足功能的情况下，价格尽量地低；作为物业公司要求产品的性能稳定，好维护和管理；作为住户希望产品具有人性化的特点，真正成为住户的好帮手，而且产品应该能跟上科技的进步。基于产业链的考虑，设备研发和供应商应研发具有人性化、具有远程维护功能、性能稳定、能在网络上运行、价格低廉、外观美丽、具有时代科技气息的智能化产品，这也是产品研发的一个方向。

　　系统集成商一方面应招收综合素质比较强的高科技人才，来提高自身的技术水平，树立公司的品牌；另一方面要注意加强对物业公司的培训，竞标时要避免恶性竞争。现在的市场竞争和以往不同，系统集成商的作用不仅仅是安装和调试设备。一个成功的系统集成商首先应该为甲方就社区智能化的建设提供咨询和策划，因为你设计和提供的智能化系统，能使甲方满意（提高了楼盘的品位、售楼好和住户满意等），那就成功了第一步；第二步，根据自己对甲方要求的理解和对甲方的外部条件的调研，制定社区智能化的技术实施方案；第三步，根据甲方的工期，保质保量地完成系统的安装和调试；第四步，制定智能化系统的管理方案，培训物业管理公司，使其能熟练地应用这些系统。上述四步，如果有一步出问题，此系统集成商在此行业就很难立足。在系统安装调试完毕后，对物业管理公司和业主的培训很重要。全国的智能化系统能运行良好的没有几个，其中很大一部分原因，就是物业管理公司没有熟练掌握这套系统，没有形成行之有效的管理方法，对业主培训也不够，导致应用困难。关于售后服务现在已经成为业界将要面对的一个很严峻的问题。

　　网络运营商应该有自己的盈利模式，为住户"定制"服务，而且必须和物业公司建立一种紧密的合作关系，只有这样，才能将服务"送"到寻常百姓家。

　　房地产开发商要提高自身对智能化的认识，要知道怎样选产品、怎样选系统集成商、怎样选网络运营商和怎样选物业公司，同时还要清楚怎样对智能化工程进行监理。选产品时，一定要站在住户的角度去考虑，不要一味地追求低价，让产品供应商和系统集成商有合理的利润，否则，产品质量和售后服务就大成问题。

　　物业公司首先应该提升自身的水平，要能用好智能化系统，对智能化系统的收费问题不能含糊其辞，应对住户解释要想得到良好的服务，就需付相应的费用。住户也应有接受高科技产品的能力。

　　政府和行业协会应按照这个产业链运作的基本规律，制定相应的法规和行规，来规范和引导这个市场，使这个市场朝良性化的方向发展。这个产业链中有这样几个问题急需解决：1、产品的质量和性能有待于进一步提高；2、项目竞标时存在很严重的恶性竞争现象；3、智能化系统的售后服务及收费问题有待解决；4、智能化工程施工有待于规范；5、智能化监理制度有待于建立；6、在智能化招、投标时，物业管理公司应参与；7、应成立相应的智能化咨询公司。

　　4物业管理公司在智能化产业链中的位置和应起的作用

　　物业管理公司在智能化产业链中起到一个承上启下的作用，位置相当重要和特殊，它将直接面对最终的业主－－住户。智能化系统的失败其原因在很大程度上不是硬件，而是管理上的原因。缺少了物业管理公司这一环，使智能化系统很难走进住户的生活。

　　因为设计者必须对整个安防界的器材要有一个通盘的了解、对使用者的心态、对小偷的心态、对社区的特点都要有一个了解，只有结合这"四个了解"，才能设计出切实可行的具有人性化的安防系统。物业公司直接和住户打交道，对上述四个方面都有相当深刻的体会和了解，如果在设计的时候，由物业公司提供这方面的建议，所设计出来的智能化系统将有很强的实用性。

　　以室内安防系统为例，物业公司认为，社区的安防应是以预防为主，主要的目的是吓走小偷，而不是抓小偷，以住户的人身安全为第一。如果以抓小偷为目的，会给业主带来人身伤害，同时破坏小区的气氛，业主不安定心态加剧，这样，不利于业主的身心健康，也不利于甲方的声誉和售楼。基于上述考虑，家里的报警系统发出报警时，蜂鸣器应鸣叫，将小偷吓走。住宅不同于办公楼，当用户家里没有人或住户出差了，安防系统出现误报或者是发生了盗窃事件，家里的喇叭鸣叫不停，怎么办？在事件处理完了以后，怎样使系统重新处于布防状态？要解决这些问题，系统具有控制中心布／撤防功能即可。保安确认是系统误报或处理完警情后，可以通过控制中心，使住户家里的系统重新处于布防状态，接受监控。系统误报和业主误操作在所难免，关键是怎样处理能让业主满意，物业公司要解决这个问题，控制中心必须要有误报识别功能。当业主在家时，系统发生误报或业主误操作，导致系统报警，此时住户家里的蜂鸣器鸣叫，住户一般会立即撤防，使蜂鸣器停止叫唤。在控制中心，出现报警后，中心会接到警情，住户撤防，中心也会知道，当一住户报警到解除警情的时间不超过30秒（用密码布／撤防，小偷很难在30秒内破译密码），一般可以认为此类警情属于误报或者是用户误操作造成的，不用立即出动保安，而是采用其它的方式探视该住户，以防万一。在选择探测器时，要使住户在家也能布防，住户正常活动时，不会引发报警，如果选用红外探测器，也应首选智能型幕帘式红外探测器。这种红外探测器是专门为住宅设计的，具有方向性，布防以后，形成一道看不见的红外墙。布防后，住户可以在家里和往常一样活动，不会报警，当人从客厅走到阳台或开窗时，由里向外闯过红外幕帘，不会报警，主人设定一个在外面持的时间，在设定的时间内，主人从阳台进屋，又闯过了红外幕帘，不会报警。但是如果只是从外往里闯过红外幕帘，马上就报警。

　　如果按照物业公司的上述建议设计和选择室内安防系统，住户会比较满意，而且可以使业内比较"头痛"的误报问题，在很大程度上得到缓解。

　　在选择系统集成商时，如果有物业公司参加，将会就智能化系统的售后服务及收费问题，在招、投标时，就达成协议。物业公司在一定程度上将直接参与智能化工程的监理，防止"乱尾"工程的出现。

　　在选择网络运营商时，如果有物业公司的参与，物业公司考虑到日后的利益，将会对网络运营商提出要求，可以有效地防止"圈地"而"不种地"的现象。要打破目前宽带建设运营的僵局，宽带网络运营商必须有自己清晰的盈利模式。由于社区网络建设具有地域性，如果是拥有城域网的网络运营公司来建社区宽带网，将会打破这种僵局，因为它有非常清晰的盈利模式。这个网络运营公司最好是集ISP、ICP、ASP、IDC于一身的巨无霸企业。目前电信、联通、移动、网通、吉通、卫通、铁道、广电和中信国安等公司都有如此的实力，提供全方位的ASP服务，只有这样，才能占领市场和盈得客户。网络的潜力到目前为止还只发挥出20%，要想最大限度地发掘网络的潜力就是在产业的环节里面实现电子商务。集ISP、ICP、IDC于一身的巨无霸企业才有能力构建成可伸缩的标准化电子商务平台，提供全方位的ASP服务，彻底改变社区的管理模式和意念，全面提升社区管理水平。

　　下节提出一种可行性的操作方案供大家参考。

　　5一种可行的智能化系统建设操作方案

　　房地产公司在建设智能化系统之前，首先应选择好物业管理公司。

　　建议采取以下步骤：

　　①甲方的需求和外部条件的调研，确定智能化系统的功能、实施步骤：由甲方牵头，物业公司参与，委托"真正"的智能化咨询公司，根据甲方所能接受的价格，配备智能化系统的功能和实施步骤，以此为依据，出标书。在招标时将智能化系统的售后服务问题考虑进去。

　　②智能化系统方案和设备招标，确定系统集成商：招标委员会由甲方、物业公司和相关专家组成，对智能化系统方案和设备进行评标，确定系统集成商。从出价最低的系统集成商开始或抽签确定顺序，由它们向招标委员会陈述，怎样在它们的报价范围内，在它们能获取合理的利润的前提下，怎样实现所要求的功能，由招标委员会封闭地进行讨论、投票，确定中标单位，这样，可以有效地避免恶性竞争，保护甲方的利益。

　　③确定网络运营商：和确定系统集成商的方法相同。

　　④由系统集成商拿出智能化设计方案，对智能化系统进行深化设计，由甲方组织，设计院和系统集成商协商，由设计院将智能系统设计到设计蓝图中去，设计院设计出的智能化系统，由设计院和系统集成商共同审核签章通过，智能化设计方面的责任由系统集成商承担，因为系统集成商对所采用的方案和设备最了解，由它们进行深化设计是最合理的。一个系统集成商如果只会进行施工，而没有设计能力，可以说这样的系统集成商一般是做不出好的智能化系统的，但是中国的传统是由设计院设计一切，如果智能化系统的设计图单独出来，这样，就多出了一个设计单位，和后面的施工、监理配合带来不便。建议由系统集成商对智能化系统进行深化设计，由甲方组织，设计院和系统集成商协商，由设计院将智能系统设计到设计蓝图中去，这样既保证了智能化设计的完整性，又便于和传统的施工、监理配合。

　　⑤由甲方组织，物业管理公司参与，系统集成商和监理单位协商，由物业公司派人参与智能化系统的监理。

　　⑥施工、调试：由智能化咨询公司进行中期检查，重点保证智能化工程科技含量落实和工程质量达标。

　　⑦智能化系统管理人员培训：在系统调试阶段就进行。

　　⑧试运行。

　　⑨测试、验收：开发建设单位组织智能化咨询公司、物业公司和业主代表对系统进行验收。

　　⑩投入运行。

　　以上方法，可以有效地保证智能化产业链的良性循环，保护这个产业，同时也有效地保护了住户的利益。

　　6用电子商务全面提升智能化社区的物业管理水平

　　要让一套智能化系统发挥它应有的作用，房地产商、物业管理公司和系统集成商必须密切配合。房地产商所投资的智能化系统必须符合业主的要求，房子才好卖，该建的硬件都建了，很多房地产商开始发愁，下一步用什么作为"卖点"，我说下一步的"卖点"将是社区电子商务，并提供切实可行的实施方案，给住户一个温馨、舒适和便利的日常生活和购物环境。物业管理公司经常为住户对智能化系统的投诉而焦头烂额，如果有一套有效的投诉和处理机制就可解决问题，这其实也是社区电子商务的一部分。系统集成公司为智能化系统的维护，经常在人员和资金的安排上大费周折，其实大部分问题不用出动人员，也可解决，如果利用网络来远程完成，就可解决集成商的忧虑，这其实也是社区电子商务中的一部分。总之，利用电子商务完全可以全面提升社区智能化的服务水平，成为智能化社区的"下一个亮点"。

　　针对我国智能化社区的特点，宜采用协同式商务，在社区内建一个统一的电子商务平台，将商品制造商和供应商变成一个个的专业化伙伴的联合体，为住户的需求提供产品和服务。

　　在社区内建立统一的电子商务平台，将与住户关联的地产商、系统集成商、物业公司、学校、证券商、银行、商场和一些专业的门户网站连接起来，将它们变成社区里的多个专业化伙伴，变成一个供求链，组成一个高度灵活性的联盟关系，为居民定制所需产品。

　　社区里的电子商务分成五个部分：

　　（1）智能化系统的维护、管理、日常收费和投诉处理系统做这个系统的目的是为了全面提升社区智能化系统的维护和管理水平，便于系统集成商的维护，方便物业公司的管理，提升房屋的档次，最大限度地为住户服务。在网络高度发达的今天，我们采用的智能化产品和家电产品应具有远程调试、通讯和控制功能，这样，系统集成商通过网络就可以预先知道系统是否运行良好，何时需要维护和修理，这样就完全克服了系统开通后，由于维护不及时，管理不善所带来的种种后果。住户就不用顾虑家里的智能化系统和各种电器性能是否有问题，而将精力花在其它的方面。物业管理的日常收费和投诉可以在网上进行。这样，避免了房地产开发商、物业公司、系统集成商和住"面对面"的接触，一切都在网上静悄悄地进行，充分发挥了"机器"的作用，最大限度地避免了由于"人为因素"而带来的不便，提高了社区的生活品位，提升了居民的生活素质。

　　（2）教育和证券系统

　　和相关的大、中、小学以及相关的教育培训机构联合，设立相关的教育以及收费系统，让住户在家就可以自由自在地接受相关的培训和教育。证券公司的大户室有走向家庭的趋势，和相关的券商合作，将服务器放在社区，利用社区网，将家庭真正地变成大户室。

　　（3）娱乐和信息系统

　　根据社区的特点设立一些游戏、视频点播、社区文娱项目，丰富平台的内容，而使其具有更大的吸引力。设立一些旅游、交通、通信、气象、房产和购物指南的一些和住户密切相关的一些栏目，让住户通过电脑，基本上可以了解到他们想了解的东西。

　　（4）电子购物系统

　　在中国目前的条件下，充分利用大商场、物业公司、住户和网络的特点，是可以实现电子购物的，可以充分地避免"传统电子商务"中出现的送货不及时、收货不方便等制约电子购物发展的因素。下面以深圳为例进行说明，在深圳，很多大商场具有物流配送能力，但是由于交通等原因，货物不能准时送达；消费者也由于种种原因，在很多情况下，也不能准时在家里等，常常为等货送上门，由于双方的误差，而等得焦头烂额，而消费者的感觉是惟一的好

　　"时间准确性"问题，精简了配送队伍，减少了投入，提高了销售额；物业公司利用商场的配送能力和提供的冰柜，在硬件上几乎不用投资，在没有增加人手的情况下，完成了中转，还可以从差价上获利；为业主提供了方便，提高了生活素质。同时利用物业公司和业主之间的关系，解决了信誉问题。这种商务模式，有的智能化社区已经在进行尝试。

　　中国智能化社区的网络应用程度不一，在有条件的社区，首先进行电子商务尝试，积累经验，通过政府、房地产商、物业公司、网络公司、企业等各界的通力介作，借鉴国外先进科技成果和管理经验，尽快建立起拥有自主知识产权的综合服务智能社区电子商务平台。本着市场牵引、应用主导、网络共建、资源共享、技术创新讨和竞争开放的方针，尽快建立和健全相关从依法规，开发关键的技术和产品，形成适合中国国情的智能社社区电子商务的运营机制。

　　7结束语

　　物业管理公司如果能参与智回回化系统建设的全过程，将可以回效地解决针能化生活业链中停人回回一些问题，将使这个产什进入良性循环。

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