土地估价师个人实践小结

　　土地评估师是指经全国统一考试合格，依法取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，并经注册登记的以不动产为评价对象的专业技术人员。土地估价师个人实践小结，我们来看看下文。

　　土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业，要成为一名合格的土地估价师，仅有理论知识仍不够，估价实践经验的积累是相当重要的，这些经验需要我们在工作过程中进行不断积累，在估价专业实践过程中，学到了许多书本上无法深刻体会到的知识和实操经验，下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。

　　一、专业实践的个人及单位基本概况

　　本人xx年xx月毕业于xx大学“土地资源管理”专业，本科学历。xx年xx月至xx年xx月在xxxxx有限公司从事土地、房地产估价工作，并于xx年xx月通过考试取得土地估价师执业资格。

　　xxxxx有限公司注册资本为xx万元，具有土地估价、房地产估价、资产评估资格。现有注册土地估价师xx人，土地评估资信等级为xx级，可在xx省范围内从事除基准地价、标定地价、地价指数、上市评估及政府确定的重大项目之外的地价评估业务；现土地评估业务范围主要有：土地抵押评估、土地出让底价评估、土地作价入股、土地价值咨询、土地收储、房屋征收评估等；

　　实践考核指导老师xxx为xxxxx有限公司法定代表人、总经理，具有土地估价师、房地估价师、资产评估师执业资格；xxx年取得土地估价师执业资格，资格证书号xxxxx，取得土地估价执业资格xxx年，长期进行土地估价工作，理论知识、实践经验丰富。

　　二、专业实践期间从事主要工作

　　在土地估价工作期间，主要从事土地抵押评估、土地出让底价评估、土地转让评估等，擅长抵押类土地评估，在日常土地估工作中主要负责实地踏勘前的土地评估资料收集、分析、配合土地估价师共同做好实地踏勘工作，实地踏勘结束后对踏勘查采集的信息、资料进行分类、整理、分析，和土地估价师一起对待估宗地、估价方法、市场合理价值的确定进行商讨，并初步撰写土地估价报告，经三级审查后，对土地报告进行装订、送达、资料整理归档。

　　三、专业实践过程估价实务经验积累土地估价是一项实操性强的专业技术工作。土地估价工作既是一项专业性强综合性的工作、同时也体现了估价的艺术性、估价人员的执业素养，不但要熟练掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识；而且需要熟知有关法律、法规、土地市场行情、国家和地方的经济政策。

　　1、接受估价业务委托前需要注意的一些问题。

　　在委托评估时，一些委托估价方往往会提出估价结果要达到某一具体金额等不合理的要求，尤其是抵押贷款估价，这是对估价机构执业道德和风险意识的考验，估价机构应拒绝委

　　托方这些不合理的要求。但估价机构应与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免估价工作完成后的发生不必要的争议。还有一些委托方会要求估价机构先提供委估宗地的“初步评估价值”，甚至是找了几个估价机构，谁提供的“初步评估价值”达到自已的意向，就委托谁评估。而一些土地估价机构为争夺业务而投客户所好，向对方随意提供使其满意的“初评值”。结果在正式提供估价报告时，因达不到当时应允的“初评值”而出现了纠纷。这些问题都是在接受估价委托前需要注意的，因此对于土地估价合同的订立也尤为重要。

　　2、实地踏勘及估价报告的撰写

　　2.1实地踏勘的重要性

　　要做好一份土地估价报告，认真做好实地踏勘十分重要，估价人员只有实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况，估价对象的优劣、如何选定估价方法、合理确定土地价值等情况才能清晰明确。

　　实地踏勘主要包括：估价对象权属资料核实；社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等收集；地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等的调查；

　　2.2实地踏勘关注事项

　　实地踏勘可理解为对宗地自身现状及其周边土地利用状况踏勘和该区域内土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况，包括宗地座落位置、地号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，对于已建有地上建筑物的，还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等，例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等；另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件踏勘，亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素，以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。

　　此外“看现场”时需进行必要的记录和拍摄。须携带实地踏勘表（如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》）和数码相机等，在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境

　　（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，必要是现场草绘委估宗地位置示意图。

　　2.3经过实地踏勘后要对所收集的相关资料进行分析整理，对估价对象地块进行综合分析，并对各估价方法进行适应性分析，选取适宜的估价方法，合理确定相关估价参数，对估价结果进行分析，最终确定合理的土地价值。

　　2.4撰写出具土地估价报告

　　出具土地估价报告顺利完成土地估价业务是最终目的，在经过资料收集、实地勘察后，由收集调查阶段进入相关资料分析阶段，根据《城镇土地估价规程》要求撰写土地估价报告书。

　　四、土地估价报告撰写的重点和难点

　　（1）土地估价报告撰写的重点和难点则在于估价方法的选择和运用上。

　　土地估价常用方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。各种估价方法都存在一定的局限性和不足，这就要求估价人员有好的理论基础和实践经验。

　　①市场比较法市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与估价对象处于同一供需范围内，具有较强相关性、替代性的地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正，进而求取其估价值。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。在运用过程中的难点在于可比交易实例的收集上，大多数时候，要求收集有详细数据和文字依据的市场案例存在一定的难度。

　　其基本计算公式如下：地价=比准单价×土地面积

　　比准单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

　　②基准地价系数修正法基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果，按照替代原则，就估价对象区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的'修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日价格的方法。该估价方法主要适合该地区有较为完善的基准地价体系，处于城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合用地的评估。在实践过程中，选用该估价方法首先要收集到当地最新的基准地价成果，包括基准地价级别图表及相应修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地

　　踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要采用基准地价系数修正法的重点和存在的难点主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和土地使用年期修正中土地还原利率的确定。

　　其基本公式为： V = V1b×（1±∑Ki）×Kj

　　式中： V──宗地地价 V1b──某一用途土地在某一土地级别上的基准地价 ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 Kj──期日修正、容积率、土地使用年期等其他修正系数

　　③剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费和利润等，以估价余额来估算待估宗地价格的一种方法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确开发意图和规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。采用该估价方法要求估价人员应具有较强的房地产估价、工程造价等相关知识，因运用剩余法时首先要求采用市场比较法和收益法等房地产估价方法来求取待估宗地预计开发完成后价值或现行状态的价格水平。主要涉及在现场调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求估价人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要估价人员熟知规划、房产、土地、财政、税务等部门相关法律法规和收费标准，以作为估价过程中取值的依据。

　　其计算公式为：地价 = 开发总价值-开发总成本-开发利润 = 不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税费-利润

　　④成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。该方法主要适用于乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁补偿案例，有明确的相关征地补偿标准文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定，也可参照该地区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定。

　　其计算基本公式为：土地价格=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数

　　⑤收益还原法该方法由于其特殊性，日常运用的较少，因为如果采用企业收入费用来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表，

　　且报表中往往存在一些非正常开支，在确定那些是非正常开支并进行剔除难度也较大。如果用市场租金来进行计算，一方面对于纯土地租赁市场并不成熟，即使租金水平可从市场调查获得，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。

　　（2）土地估价报告撰写及出具

　　在分析已有估价资料基础上，选用恰当的估价方法进行价格试算，最终选择两种或两种以上方法进行评估。需要注意的是由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求估价人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题，更加客观的反映土地价值。在按照《城镇土地估价规程》中附录的格式撰写土地估价报告时，土地估价报告应尽量做到用词准确、语义鲜明，句子简洁、概括性强、逻辑严密等特点，且应防止错别字和错漏等，提高估价报告质量。在提交估价报告给委托估价方前，还需进行内部审核，即“三级复核”，经审核合格后方可出具正式报告交付委托方使用，同时将估价底稿交档案管理人员存档。

　　五、对土估价风险的点滴认识：

　　因为在土地估价中对抵押评估项目做的比较多，同时又对司法鉴定项目有所接触，在当前经济环境下，有一些效益一般的工业企业多依赖银行融资进行资金流转，这类企业在委托抵押评估时一般会提出高于市场价值较多的不合理要求，在资金不济时，往往又会出现银行贷款还不上的情形，这时法院便会查封企业抵押资产，在司法鉴定评估时，正常的市场评估价值往住会低于原先评估的抵押价值，一方面给融资机构带来损失、给资产处置带来难度，同时也会给原评估机构带来负面影响。如何防范这类风险，估价机构和估价人员在接受委托时就应提高认识，和委托方积极沟通，晓之以理，以正常的市场价值出具评估报告，维护社会资本的良好循环。

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