安顺商业市场考察报告

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安顺商业市场考察报告

第一部分安顺商业市场现状分析

安顺商业市场考察报告

为了更好的了解安顺同类市场的情况，更好的摸清同类市场的状况，制定出合理的方案。我司人员对五星装饰、豪德、天晟、金茂等10余个新老市场进行了解，并对市场内的商户进行走访，现将走访情况汇总如下：

1、老市场：包括五星装饰建材市场、五金机电市场、副食品批发市场、小商品市场等

（1）市场概况：

通过对老市场的走访了解，比较上规模的市场虽然交通方便、人流量大、商户相对集中，但也发现大部分老市场存在设施陈旧、道路狭窄，交通拥挤，管理混乱等问题。部分市场存在拆迁、改造等情况。通过对市场了解，市场的商户大部分愿意选择一个业态明确、管理规范、交通便利的行业市场经商。

（2）走访商户情况：

通过走访20余户商户并与商户交流，了解到老市场中的部分商户对现有市场设施陈旧、道路狭窄，交通拥挤，管理混乱等状况不满意，希望能有所改善。市场中商会会员占有很大份额，并且部分商会会员已经在黔中商贸城购买商铺。正在观望的客户，也正在考虑和选择新的商铺。

（3）市场对商业项目的需求反馈:

商户目前还未决定到什么市场发展的原因，主要是以下

几点：

售价、租价是否合理。

市场入驻商户及市场人流量情况。交通是否便利。

④市场业态划分是否明确。

⑤仓储物流设施是否配套。

⑥担心搬到其他地方后，失去部分老客户。

2、新市场：包括安顺建材城、嘉禾建材市场等。

（1）市场概况：

通过对新市场的走访了解，发现新市场虽然交通方便，租金便宜、规划完整，但存在业态划分不明确、地理位置较偏僻、配套设施不完善、人流量少、商户入驻率低等问题。

（2）走访商户情况：

通过对市场了解，市场的商户大部分对现在的市场也存在很多不满意情况，主要有以下几点：

现有市场入驻商家混乱，每个市场均有各种行业商家入驻。现有市场管理不到位，部分市场存在商户入驻后，市场管理方宣传停滞，服务跟不上等情况。

现有市场人流量不集中。

④配套仓储设施跟不上，无法满足批发商仓储需求。

第二部分项目于安顺商业市场的SWOT分析

（优势、劣势、威胁、机会）

优势：

1、交通相对较为便利，处于新开发区。

2、商会关系良好，商会成员众多，通过对商会宣传，可以起到较大的认同度和影响力。

3、附近几家老市场拆迁或改造，为项目带来潜在客户群体。

4、附近老市场长期经营，带来稳定的客户群和人流量，这些客户群和人流量也能辐射到黔中商贸城。

劣势：

1、目前租价、售价需慎重考虑。

2、项目业态定位不明确。

3、仓储配套设施尚待进一步完善。

机会：

1、附近的专业市场有的准备拆迁，可以通过商会及直接入驻市场等方式进行宣传，起到较好的效果。

2、老市场、新市场均存在不同的问题，我们只要解决与改善其他市场的不足，就能很大程度让商户接受，就能吸引更多的商户入驻。

3、通过合理的补贴、优惠政策，吸引更多的商户入驻。威胁：

1、安顺各种大型市场众多，市场之间竞争激烈，各个市场

都采取各种促销方式吸引商户，吸引人流量。

2、安顺各种大型市场众多，业态规划不明确，商户选择性困难。

第三部分商业市场招商及炒作的典型案例

一、鸿通城案例分析

贵阳鸿通城购物中心位于贵阳市火车站商圈。项目包括五星级酒店、写字楼与商业购物中心。因鸿通城所在商圈环境为贵阳市典型的脏乱差地段，该商圈的商业定位为中低端消费群体，而鸿通城的整体定位为高端城市综合体。这样一个项目处于火车站商圈，显得极其格格不入。

项目前期商业定位并未因其所在地段商业形态而有所调整，依然是以服装、餐饮、休闲娱乐为一体，以中高端服饰品牌入驻为其招商目标。但市场决定业态选择是任何商业项目必须遵守的准则。鸿通城通过市场的不断检验，很多中高端服饰品牌陆续撤出项目。为了提升品牌形象及知名度，鸿通城加大炒作、宣传力（如媒体大力宣传推广、大型商业路演、品牌推广活动、内置业态体验互动）、优化招商政策，同时加大招商力度，调整招商思路，业态选择重心逐渐偏向以餐饮、休闲娱乐为主的商业综合体。鸿通城通过几年的市场历练，目前其整体经营情况良好，人流量不断攀升，租金水平不断提高，其商铺成为贵阳市除喷水池商圈外最具投资价值的商铺，同时也是贵阳市较为典型的商业运作案例。

案例分析小结：任何一个商业项目的运作与成熟，需要根据市场需求进行调整，项目招商及运作思路不可一成不变。项目未成熟运作前，开发商需将重点放在项目商户入驻，而不是前期收益上。项目的业态定位重心也决定着项目商户是否能够存活于项目。

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2、西南国际商贸城案例分析：贵阳西南国际商贸城，位于贵阳市观山湖区西南部（地理位置偏僻），规划面积约10平方公里，总建筑面积约1420万平方米，是一个集市场经营、国际贸易、现代物流、电子商务、次级CBD于一体的大型综合性商业集群。

因西南国际商贸城地理位置较为偏僻，业态分布较为混乱，前期宣传推广力度较小，导致项目前期招商难度较大。针对项目出现的种种问题，对项目的整体战略进行调整，加上浙江商会给政府施加压力，得到政府对项目的支持，由政府主持推动项目招商，将贵阳市最为繁华的“市西路商圈商户”及“客运站商圈商户”整体搬迁至西南国际商贸城（现市西路已整体搬迁），通过业态的重新规划，同时加大宣传力度，以复合型模式向全省范围进行推广。推广手段包括在项目举办陈奕迅大型演唱会、大型美食节、各种商业互动宣传等活动等，最终使项目得到市场普遍认可，扭转了项目难以存活的局面，真正成为全西南规模最大的综合体商贸城。案例分析小结：政府推动及支持是商业项目发展的关键要素，如何动用政府资源有效推动项目运作，同时以项目举办、承办各类活动的推广方式吸纳项目人气而带动项目招商及后期运作，是经营商户所关注的重点问题。

市场商户所关注的关键点：项目人气、招商力度、招商政策、配套设施（仓储物流）、业态规划。

根据市场调查及市场商户对本项目的反应，我方对项目整改方案如下：

1、空置商铺的操作方案：以炒热项目为招商目的，重新规划项目业态招商重心，对项目重点招商业态放宽招商政策。充分尊重观望商户需求，重新调整项目租赁的优惠政策，对商会及开发商战略合作伙伴以外的商户采取只租不售的营销模式，以现有的租金水平给予交纳租金两年创业补贴15%或免租1年的方式刺激市场。

2、对批发商的优惠政策：以减免商城物管费及仓储费用的方式减轻商户的前期投资压力，拉动批发商的入驻积极性。

3、针对该项目进行亮点式宣传推广：整合媒体资源进行无缝宣传；加大市场体验活动的推广（如大型商业路演、美食体验活动、文化休闲互动活动等）。

4、已入驻的租赁商户的优惠政策：以销售方式推动创业补贴。

安顺商业市场考察报告 [篇2]

公司领导：

2011年8月15日至九月七日我和市场部秦银乐赴贵州安顺对该市的节电改造市场进行详细的考察，在近二十天的时间里，我们先后走访了六个县市区的路灯管理所、建设局；十个安顺市重点耗能大户，实地检测了五个重点企业用电工况，对安顺市的节电改造市场有了比较深入的了解，下面，我们分行业、分重点的对节电市场考察情况做以汇报：

一、重点行业、企业分布情况

1、煤炭行业

目前，安顺市共有煤矿104个，其中国有大型煤矿4个，个体乡镇煤矿100个。4个大型国有煤矿分别分布在安顺市西秀区和平坝县，安顺市西秀区两个，一个是安顺煤矿，一个是轿子山煤矿，归属于河南煤化工集团，是河南煤化工集团在全资收购安顺监狱煤矿的基础上组建的。平坝县两个，一个是平坝煤矿、一个是黄家庄煤矿，归属于贵州林东矿业集团，隶属贵州省司法厅管理。

剩余的100个属于个人和乡镇煤矿，其中紫云县9个，关岭县12个，镇宁县3个，西秀区21个，平坝县27个，普定县28个，这些煤矿年产煤规模在9-21万吨左右，由于贵州省去年以来实施煤炭产业政策调整，年产量21万吨以下的必须淘汰落后产能、兼并重组，这100家煤矿里面有44个达到年产21万吨规模，最大的华荣矿业集

团年产煤规模达到60万吨，通过了贵州省和安顺市安监局颁发的煤炭安全生产许可证，可以继续生产。剩余的56家煤矿目前未通过贵州省安监局的验收，处于前途未卜、停产整顿状态。

2、重点耗能企业（电解铝、化工、水泥）

安顺市是以旅游为主的一个产业布局，经济基础比较薄弱，本地企业基本没有，现有的这些较大企业除了一个贵州百灵药业以外，基本都是招商引资过来的一些外地私人投资或者国有企业控股的公司。

①、安顺市最大的耗电大户是黄果树铝业（西秀区蔡关）和宏大铝业（平坝县），这两个公司是湖南甄氏集团在安顺市投资的私企，黄果树铝业年电费6亿元，其中低压部分年电费5000多万元，变压器20台。装机容量25000KVA,潜在市场价值1000万元。宏大铝业年电费3000多万，低压用电部分年电费2000万。低压变压器8台，装机容量12000KVA，潜在市场价值500万元。具备采用合同能源管理模式的条件。

②、红星发展有限公司（镇宁县），是福建人投资的一个项目，年产钡盐30万吨，年电费3000多万元。

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③、宏盛化工（西秀区大浮桥），年产尿素5万吨，年电费1000多万元。

④、超宇水泥(普定)，是浙江衢州人投资的私企，年产水泥100万吨。年电费1500万左右。

⑤、闽光电化（普定），是福建人投资的一个私企，年产电石5万吨，年电费300万元左右。

3、其他重点企业

①、贵州百灵制药（安顺开发区），上市公司，属于轻工制药，年电费800多万。

②、南风日化奇强洗衣粉安顺公司（安顺开发区），是山西南风日化在贵州的分公司，年电费100多万。

③、河南金星啤酒安顺公司（安顺开发区），是河南金星啤酒在贵州设立的分公司，年电费300多万。

4、路灯节电市场

先后走访了安顺开发区、普定县住建局、镇宁县住建局、紫云县住建局、平坝县市政工程处、关岭县建设局等六个县市区。

①、安顺开发区：开发区共有路灯灯杆约2500个，高压钠灯灯头4000盏左右，平均照明时间在10个小时以内，电费单价0.8元，全年电费支出120万元，路灯主管部门：开发区城-管局。路灯照明电费由财政拨付，实行月度电费支出报账制，每月开发区城-管局持电力局的路灯照明电费发票到县财政局支付中心报账支出，超支部分由城-管局到年底向开发区财政局申请支付，剩余部分由财政局收回，下一年度电费按上年度实际支出数额为基础拨付。

这几天，共去城-管局两次，通过和罗局长多次沟通，感觉他们对路灯节电改造是肯定和支持的，是一件利国利民的好事，对合同能源管理模式也非常感兴趣，他们想等安顺市完成换届以后再谈路灯节电改造的事。

结论：开发区城-管局有进行路灯节电改造的积极性，对合同能

源管理模式感兴趣，需要我们做当地政府领导的工作，由市区政府领导牵头，协调开发区城-管局、财政局、发改局的关系，进行项目的立项、审批、列入当地财政预算等工作。可以执行合同能源管理合作模式，列为重点合作目标客户。

②、镇宁县：县城共有路灯灯杆约1500个，高压钠灯灯头2000盏左右，平均照明时间在10个小时以内，电费单价0.80元，全年电费支出70多万元，路灯主管部门：县住建局市政工程处。路灯照明电费由县电力公司垫付，每月县电力局持县市政工程处签字的路灯照明电费发票到县财政局支付中心走手续，照明经费没有从市政部门经手。

8月29号去镇宁县住建局县，通过和主管副局长蒋局长、市政管理处处长周站长沟通，他们也表示路灯节电改造是一件利国利民的好事，对合同能源管理模式也非常感兴趣，存在的主要问题是：由于住建局对路灯照明经费没有支配权，自身解决不了节约资金的返还问题，需要县政府领导协调；

结论：镇宁县路灯电费支付非县财政支付，路灯照明电费总金额不大，回收期长，回款无保障，不具备按合同能源管理模式进行路灯节电改造的条件，如果做通当地政府主要领导人关系的话，可以采用政府直接采购的方式进行合作。

③、关岭县：县城共有路灯灯杆约1000个，高压钠灯灯头1500盏左右，平均照明时间在8个小时，电费单价0.80元，全年电费支出60多万元，路灯主管部门：县住建局环保站。路灯照明电费由县

财政支付，县电力局持住建局签字的电费发票到财政局支付中心走手续，照明经费没有从住建局经手。

结论：经过和杨化冰站长沟通，他们对节电改造不感兴趣，准备对老的高压钠灯进行更换LED灯头改造。

④、平坝县：共有路灯灯杆约2000个，高压钠灯头3000盏左右，平均照明时间在8个小时以内，电费单价0.80元，全年电费支出120多万元，路灯主管部门：县城市管理局。路灯照明电费由县财政支付，实行月度电费支出报账制，每月县电力公司持县城-管局签字的路灯照明电费发票到县财政局支付中心报账支出，资金没有从城-管局经手。

通过和平坝县城-管局王建英局长沟通，他们于2017年由深圳一家公司采用柜式系统节电技术进行过改造。

⑤、紫云县：县城有路灯灯杆约2500个，高压钠灯灯头4000个左右，电价0.852，年电费200多万元。平均照明时间在8个小时以内，路灯主管部门：县住建局。路灯照明电费由县财政支付，实行月度电费支出报账制，每月县电力公司持县住建局签字的照明电费发票到县财政局支付中心报账支出，资金没有从住建局经手。

9月3号去紫云县住建局，和主管副局长黄局长，路灯所所长王波沟通，他们也表示路灯节电改造是一件利国利民的好事，对合同能源管理模式也比较感兴趣，需要和县政府领导反映后再说。

二、重点企业工况检测情况

1、8月24日平坝宏大铝业公司，共检测1250KVA和1600KVA变压器2台，初步判测节电率为8%，回收期37个月。

2、8月26日安顺煤矿，检测400KVA变压器一台，初步判测节电率为6%，回收期36个月。

轿子山煤矿因井下出点问题，矿长没时间接待没有去检测。金银山煤矿未取得安全生产许可证，停车整顿，未检测。

3、玉顺煤矿，检测350KVA变压器一台，未出检测报告。

4、8月25日南风集团，检测400KVA变压器一台，因所带负载不足40%，初步判测节电率不高，没有给对方出检测报告。

5、黄果树铝业公司, 检测1600KVA变压器一台，初步判测节电率为7%，回收期37个月。

三、节电市场分析及建议

通过6月份和这次20多天的市场走访调研，我们对安顺的节电市场前景有了比较深入的了解和认识，有了比较清晰的工作方向和市场开发的重点:

1、工业节电市场

这些检测过的耗能大户普遍对节电改造有积极性、都比较感兴趣，一是对合同能源管理模式感兴趣，对合同能源管理都说听说过，但没有贵州的节电服务公司来做过这方面的业务，如果有节电效果，

采用节电效益分享的方式他们都表示能接受。二是关于财政补贴的问题，如果选用我们公司的产品在贵州省能不能争取到财政补贴，三是节电效果在贵州省能不能获得政府部门的承认，这就需要我们要解决贵州省工信厅、发改委的市场准入，列入贵州省节能产品推荐目录。

如果套用我们在河北市场的工作经验，根据我们公司产品的市场特点，可以说我们感觉符合我们理想条件的客户类型基本没有，如果在安顺做市场推广，必须要做好实打实的做出节电率的技术和思想准备。否则，和这些私企做生意有可能让我们安装了节电器后，不容易拿到钱。这些企业关心的不只是节电率，而是节电量，是节约了多少电费。

2、煤矿节能市场

根据安顺市的煤矿企业现状，除了那四个大型国有性质的煤炭企业以外，其他100家私人或者乡镇煤矿企业安装使用节电器的可能性很小，一是规模小、不具备采用合同能源管理模式的条件，二是就是安装了也面临投资回收的安全风险问题。

剩下的4家国有性质的大型国有煤矿，两个属于河南煤化工集团，地面低压用电共有变压器26台，总容量约15000KVA，市场潜在价值约600多万元，具备采用合同能源管理模式的条件，但由于采购权在集团公司，安顺煤矿和轿子山煤矿没有采购权，需要在河南煤化工集团（郑州）做工作，难度不小。另外两家在贵州林东集团，属于贵州省司法厅管理，安顺市安监局技术推广中心一直说不好做工作，故没有去检测。如果做市场推广的话，也需要在集团公司上层做

工作。

其他一家私人性质的煤矿安顺华荣集团，安监局也感到有难度，没有介绍我们去，说老板有背景，别说他们去，就是局长或者副市长说话，都不太好使。

总体感觉安顺的煤炭节能市场，听起来煤矿数量挺大，实际上可做的理想对象不多，就是比较大的目标对象工作难度也不小。另外，安顺安监局技术推广中心对出面要求这些煤矿安装节电设备兴趣不大，不如他们推广瓦斯监测等硬性要求安装使用的设备省劲。

3、路灯节电器市场

通过走访这六个县市区住建局以及路灯所，感觉除了安顺开发区城-管局近期可以重点跟踪以外，其他五个县整体上需要在上层做好关系后才能跟进。

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市场考察报告11-23