集体性房产纠纷如何解决性

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集体性房产纠纷如何解决性

“所有的宣传都让我们坚信我们的房子是高品质的。可是现在，各种销售册上的一切高品质的宣传，都成为了瞎话，当初销售和楼书上所说的人性化设计的高品质电梯只有0.8米宽，如果一个人两手提物得侧身才能进去。在销售及力的推存下，我们掏了地暖的钱现在变成了普通的暖气片，美丽的有大理石的大堂变成了瓷砖铺设的拐弯的过道，最窄的只有0.96米宽，最宽的也不过

集体性房产纠纷如何解决性

1.2米，我们连家具都搬不进去。外墙上所用的高档涂料，已出现大面积脱落， ------------ 新窗上到处是划痕，黄色的胶水永远擦不掉，房间内的插座高低不平，各种管道“错落有致”，楼道处处破烂不堪，楼道内出现了不该出现的裸露的暖气管道，高品质的外墙十分的粗糙。沙盘上展示的梦幻般的园林成了大坑，小桥流水也没有了踪影…….开发商没有按时完工就要强行交付使用。

------------ 我们不能收房，坚决退房！所以我们要求大家齐心协力签上你们的名字，维护我们权利，一致退房！必耍时通过法律的途径”。

这是呈现在我们眼前的又一起集体性退房纠纷，愤怒的业主要求退房。发生纠纷，总结一下：主要有以下情况，

1、宣传与实际不符。

《房地产开发经营管理条例》第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 (《中华人民共和国合同法》）第七章违约责任

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一）法律上或者事实上不能履行；

(二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

(三）债权人在合理期限内未要求履行。

第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约

定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护-法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低丁造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。（不适用并罚）

第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

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本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法耍求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

这里需要说明的一点是，对丁出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围内之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未定入合同，不应视为合同的内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此造成买受人损失的，买受人可根据《合同法》第42条、第54条以及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86 条的规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。

2 、改变了结构、设计。

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品

房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内, 书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起1 5日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起1 5日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

3 、拖延办理房产证。

由于出卖人的原因，商品房买卖合同约定或者相关法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

4、要求补交不该交的费用。

这种情况下，开发商一般利用他们的强势地位，要求业主缴纳本不该业主缴纳的费用，这种情况下，要根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议来主张权利，如果没有在协议中约定有业主缴纳而开发商要求业主缴纳，那么开发商可以要求业主承担违约责任。

5、一房两卖。

以下五种情形导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。：

1. 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

2. 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

3. 出卖人故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

4. 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

5. 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人者。（商品房买卖合同司法解释第8、9条）

6、房子存在质量问题。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

7、面积误差比超过3%而又没有做约定的。这种情况下，可以要求退房。

8、迟延交房或者迟延交付房款。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

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法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之曰起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

集体性房产纠纷如何解决性 [篇2]

农村房产纠纷案件的特点：

1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。

2.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。

3.合同大都已履行（出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住），但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。

4.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

5.从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。

农村房屋是否允许买卖农村房屋能否买卖，对此问题存在两种意见；

一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。

另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。从我国土地法第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。而且，依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。

对农村房产纠纷合同效力的认定由上述分析可见，农村房屋可以买卖。但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国合同法的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。

根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。

1.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。

因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。

2.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。

我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。

3.对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。

对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为合同无效。

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