购买商业地产注意事项

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购买商业地产注意事项

一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

二、在签订商铺买卖合同时注意：

1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明；

2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法；

3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节；

4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。

三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。

四、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税，在这里就不一一细说了。

购买商业地产注意事项 [篇2]

一、买卖前应考虑的问题

公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等。如今，企业贷款难众所周知，资金本来就紧张。对于企业来说，充足的现金流在企业开展经营、生产等方面都有积极作用。

公司未来发展情况。企业应考虑自身成长性、经营状况、规模扩大情况等。

物业的保值与增值。①以出售为主的商业楼宇不利于后期物业管理，过多的投资型客户购买，会给后期的运营和物业管理带来干扰，使得整个大厦难以保值。②投资者之间会引发出租竞争，互相压价。③热点区域处于发展中，有被热炒的趋势，开发商购地成本高，为尽快收回成本，人为地抬高了价格。买卖是一次性投资，很难根据市场情况及时做出调整。

周边客户资源的情况。公司的客户资源分布区域不同，因此要通常选择在特定的区域办公，可以就近联系方便，提高效率，减少资源浪费。

物业本身档次或管理状况。物业本身档次或管理状况对企业形象有很大影响，但是过分追求高档次或节约成本，可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。

充分了解员工对办公地点的意见。办公场所的选择，可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加，影响员工的工作效率，等于变相的增加成本。

二、买方在买卖过程中的注意事项

买方主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节。

1、下定时要明确议价期限

下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好协议后，要拿协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

2、注重实地调查签约前，买方应做些实地调查。

首先，到楼宇实地考察，了解楼宇的使用情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。

其次，买方应至交易中心查询该楼宇的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。要注意合同中与实际的面积误差，确认房屋面积信息，注明存在误差时的解决办法。要注意楼宇的约定用途，合同中列明卖方相关义务，确保交付的房屋符合买方的商业用途。

再次，到楼宇所在派出所查明该房屋内户口情况。

最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数额。此外，还需要考虑楼宇后续受政策和城市发展所产生的影响。政策的影响，如交通、道路的改善，旧区改造，市政动迁等。考虑商铺所在地的商业成熟度，成熟地带的楼宇价格很贵，成长地带的楼宇价格不是很高，相应的周边商业、餐饮、医疗配套也不同。

3、签约前多查阅相关证件

如房屋产权证等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应

与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

房产证只是简单的产权归属，除查证房屋产权以外，买方还需要考虑以下几个问题：

（1）产权是否明晰。有些楼宇有多个共有人，对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买方与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下是无效的。

（2）交易楼宇是否在租。有些楼宇在转让时，租期尚未结束。如果买方只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能及时使用的房产。我国规定，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

（3）土地情况是否清晰。买方应注意土地的使用性质，是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买方对楼宇享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，卖方已使用10年，对于买方来说就要考虑实际的土地使用权年限，不同使用年限的房产在诸如购买或转让时所缴纳的费用、贷款的政策、水电等等方面都有很大的区别。

（4）市政规划是否影响。有些卖方可能事先已了解该楼宇要面临拆迁或其他市政规划情况，才急于出售，作为买方在购买时应全面了解详细情况。

4、付款后要收取收据房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

5、收房过户要验收

买方接收楼宇时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。

三、卖方在买卖过程中的注意事项

卖方主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节。

1、挂牌时明确委托方式和期限

卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。

2、谨慎收取定金

中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房产卖了，定金转为佣金可以。怕买方毁约，卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。

3、签约时要注意三点

（1）将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来。

（2）提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明；如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明；如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。

（3）交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。

4、尽量取得放款承诺签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

5、交房过户时避免违约责任

交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。

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