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关于农村土地产权制度建设的思考
摘 要：阐述了湖北省农村土地产权制度与建设的现状、改革的尝试，总结了湖北省农村土地产权制度改革存在的问题，提出了改革的相关建议，为农村土地产权制度改革与建设的顺利开展提供有益的帮助。
关键词：农村土地产权，制度改革，产权要素
1. 农村集体土地产权制度的现状
1.1 农村集体土地产权主体及权能状况
农村集体的土地产权主体状况。农村集体的土地产权主体包括乡（镇）农民集体、村农民集体、村民小组。在湖北省，大多数为村农民集体，在一些经济发达、建设用地量大的地区，由村民委员会或乡（镇）政府逐渐向“公司”制或乡（镇）直属单位转变。当前村、组的利益日渐显化，但村民小组还不是农村集体土地产权主体的主干类型，完成产权主体由村民委员会向村民小组的转移，还需要一段发展过程。
农村集体的土地产权权能状况。现行法律体制下，一是农村集体土地和国有土地产权主体的权能是不对等的，国有土地的产权主体具有占有、使用、收益和处分的权能，而农村集体土地产权主体只有占有、使用、收益的权能。农村集体土地所有权主体存在抽象性，村委会作为集体土地的管理者，但“农民集体”土地产权主体缺乏处分权的问题没得到根本性解决，导致了集体土地转变为国有土地的过程是一个不平等的过程。二是集体土地所有权客体范围不清。由于城市发展较快，市区范围不断扩大，“城中村”、城郊村集体土地与城区国有土地的界线模糊，集体土地所有权客体范围难以界定。
1.2权利、义务和限制状况
1）集体土地所有权的权利、义务和限制状况。在实践中，集体土地所有权的权利体现不平衡。在集体土地出让、租赁承包过程中，大部分村组土地所有权的权利得到较充分的体现。如黄陂区集体土地扣除各种税费外，土地收益全部归属村集体。但江夏区锦绣村的部分土地租赁给武汉市某公司经营，从租赁40年到一次性划转，从每亩每年20元到每亩2000元至8000元，由五里界街道办事处决定，锦绣村村委会只有服从。
集体土地所有权在履行义务方面有一定的反差，出现两个极端：一方面对土地资产严格管理，成效明显；另一方面对土地资源依法监管不力，特别是对耕地资源的保护缺乏责任感和坚定性。如武汉市新城区城关四周的耕地，不少已被工业项目和房地产开发项目蚕食。 集体土地所有权在土地征收方面限制性很强。在程序上，要严格《土地管理法》的规定，召开村民会议和村民代表会讨论表决；在征地补偿方面，要按照《湖北省人民政府关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知》要求，确定补偿标准；在就业安置上，要广开就业门路，解决被征地农民的长远生计。如仙桃市规定，对耕地资源短缺，不可能实行农业调地安置但有区位优势村组，必须将该村已征和可征土地之和的10%作为该村留地安置用地。当低于10%时，不得再征收该村土地，让被征地村组集聚一定的土地作为安置用地。
2）集体土地使用权权利、义务和限制状况。湖北省大部分地方集体土地使用权的收益权能够较充分体现。一是土地补偿费由按比例分配逐步转向全额分配。如黄陂区2017年以前一直按照农民70%、农民集体30%的比例分配，从2017年开始，全额分配给农民。二是由以村为单位分配逐步转向以村民小组为单位分配。如仙桃市叶河村的安置补偿费、青苗补偿费以村为单位进行分配,前两年开始实行组内分配，每亩分配1.75万元。
集体土地使用权义务的履行有的明显违背《土地管理法》的规定。在城乡结合部，集体土地使用权擅自流转、非法交易的问题比较突出，除非法买卖土地兴办厂房、从事商业经营活动外，近几年出现的“小产权房”、“以租代征”等就是典型的例子。
集体土地使用权受到土地所有者的严格限制。在征用、征收、出让、作价入股、对外发包、对内调整等方面，必须经土地所有者同意。
3）承包经营权权利的权利、义务和限制状况。湖北省承包经营权的收益权得到充分体现。一方面本着“谁承包、谁经营、谁受益”的原则，承包经营者直接受益；另一方面，依法转包后，原来的承包经营者还可以在经营权的流转中获得一定的收益。承包经营权的义务主要体现在保护地力、不抛荒土地。承包经营权的限制主要是年限限制与实际情况发生冲突，如江夏区安山村与大花山苗圃开发公司签订的承包合同是30年。区经管局认为合同年限不合法，只允许签24年（受二轮延包年限限制）。现在该村担心，合同是否合法，期满后是否能继续延包，承包金额是否随着生活水平的提高而提升。
4）宅基地使用权的权利、义务和限制。宅基地使用权的权利主要体现在占有使用上。在义务和限制方面，互为因果，出现较为混乱的状况。一是乱占耕地。近几年，我省每年查处的农村建设用地违法案件中，一半以上为占用耕地甚至是基本农田建住宅。大部分占用耕地的农民个人建房未办理用地手续。二是一户多基和超
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