对房地产未来的展望

　　摘要：中国房地产近年来日益成为一个全社会关注的话题，它不仅是国家和政府面临的政治、经济问题，也是全社会和整个民族面临的社会问题和严峻的考验。由于中国特殊的国情和现状，任何有关住房问题的话题都会引起国人乃至国际关注，尤其是近年来中国房价的不断攀升，房地产市场充满了诸多的不合理因素和利益争夺，价值市场需求与供给出现的矛盾，房地产开发与经营商和房地产消费者的矛盾和平衡问题，中国房地产在经历众多的严峻考验中，在社会经济的向前发展中，也会出现利好的局面。本文主要从房地产业的现状和未来趋势来深入分析房地产。

对房地产未来的展望

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　　引言：随着生活水平的不断提高，现代人越来越注重衣食住行的质量和品位。可是随着近年来中国房地产行业的不断发展以及大中小城市房价的不断飙升，国人更关心的是衣食住行中“住”这个话题，房地产行业是我国国民经济发展的支柱产业，住房成为越来越多的人关注话题，房价的上涨也始终牵动着老百姓的心。

　　正文：

　　一、房地产的当前形势

　　房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6—7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7．0％～8．1％之间，2017—2020年，GDP增长率将降至5．5％～6．6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

　　国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我

　　国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，建设部等七部委发出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务管理，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。

　　从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

　　对于中国，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府的财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起行业主体的变化，商品房市场份额将减少，商品房利润率将会因保障性住房的影响而回落。

　　近年来，政府不断出台了对房地产的调控政策，2011年政府在“国八条”的基础上提出了“新国八条”，即强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；加强对普通商品住宅房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；加强金融监管；切实整顿和规范市场秩序；加强市场监

　　《对房地产未来的展望》。

　　测，完善市场信息披露制度。从新国八条中我们可以看出政府要让房地产市场回归到正常市场机制下的坚定决心。其中，限购政策的扩大、二套房房贷首付比例提高至60%以及二手房交易营业税全额征收这三大举措对楼市产生了最直接的影响。

　　二、房地产的未来发展趋势

　　第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

　　第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

　　第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2017年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

　　以现在的房地产的大势趋向分析，以发达城市为中心，发展中城市为周边，价格趋势就形成了金字塔的式样，且呈上升状态，各地区不同，或缓慢或快，但整体趋势不变，且金字塔呈壮大状态，边缘快速向两边扩展。由此，就造成了小片土地的作物粮食生产值远低于其作为地基建房的生产值，可利用土地逐渐减少，在作物上无其他高科技的作用下，粮食作物会随之减少，因此，假设人口基本保持不变，作物生产能力保持不变，政府要想维持社会的稳定发展，唯有宏观调控市场，推出政策，使土地的生产值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生产效率，但如此一来，房子的价格会持续上升，粮食的价格也会上升，最后会形成通货膨胀的局面，所以政府仍会推出提高土地生产利用值的方案，使粮食、住房及人口保持一定的动态平衡。

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