南宁房地产未来展望

相关推荐

南宁房地产未来展望

一、房价现状

南宁房地产未来展望

现代中国人买房，大多被现代城市和工作需要所捆-绑，造成在选择上的被动，也容易让卖地的和造房的利用。而被地段、地铁、学校、面积捆-绑的原因是很多人并没有找到合适的买房的时机，不但让自己的生活陷入被动，上升通道被自己关上，而且间接助长了房价的高企。对于现代城市工作的大部分人来说，买房应该是一个“退出"机制，是一个”脱离“机制，但如果大家一定要把买房定位于”同时服务于我在这个现代化城市的工作打拼“的话，那么现代化城市的房价高企就很难被终止。著作权归作者所有。

中国房价为什么高？除了流通中的货币量迅猛增加的因素外，还有就是中国人把房子当成了投资品，那么在一个牛市中自然价格节节攀升。这两个因素就像干柴，而政府的托市政策则是汽油。加上中国人与生俱来好赌和好钱的特性（中国人的价值观总是把赚钱放在很重要的位置），这火就越烧越旺了。

二、未来房价展望

个人认为房价取决于两方面因素：一是供求关系；二是货币政策。供给小于需求，价格上行；供给大于需求，价格下降。房地产市场发展的半程已过，但总需求的下降未必就一定会带来房价的下降。总需求下降，供应量依然增加或保持不变，则房价会下降；若供应量也同步缩减，那么房价还是会保持平稳的。我认为而随着房地产行业利润率的下降，大量企业会逐渐退出这个行业，房地产行业的供应量也会逐步降下来的，未来货币政策大放水的可能性也不高，09年市场那种疯狂很难再出现，房价保持平稳的可能性最高。

决定房地产价格的不是开发商，不是购房者，而是政府——地方政府。

只用减少土地供应、抬高土地价格，就能一定程度上操控当地房价，如果中央政府再配合一下，来个调控、限贷，房价上涨当然蹭蹭蹭。

地方债是一个大包袱，就目前的政治体制，是绝对不允许搞什么地方政府破产的。所以捂这个窟窿，要么把地方债转移成中央政府债务，但是伴随的必须有部分收入项目划归中央，地方不愿意，营改增已经在起变化了，更不要说卖地收入了；要么放手让地方不拘形式限期解决，这更不现实。

政府，如果真正想降房价，就得退到2003年状态：

没有限购，没有限贷，没有房产税，没有利率歧视，没有信贷限制，没有期房限转，没有营业税，没有所得税，没有土地增值税，没有任何交易税费，彻底废止经济适用房，彻底废止保障房，没有非普通住房，没有7090，没有规划限制，允许开发商自由发债，允许信托计划，允许房地产企业上市融资，允许境内外资本投资房地产，清算造谣媒体，允许一个人买76套房，允许REITS上市，允许倒按揭，允许加按揭，允许转按揭，取消抵押贷款用途限制，房贷利率打5折，优质客户房贷利率打3折。但是从政治上讲，我对“利国利民”的可能性，是极度悲观的。

“动力”永远存在。但政府采取“杀死信使”的方式，不听不闻不看。限购限贷，头埋在沙里，谎称天下太平。

2017的今年，深圳、上海的事实，和2017年、2011年相似。水面下暗潮涌动，“因为宏观调控，所以房价飞涨”，因为政府违反宪法推行二限房产税，供应端一减再减。而另一头，滥发纸币丝毫没有收敛，社会总纸币购买力屡创新高。

超发的货币，去哪里最安全？一线大城市核心区域的房子里存着去啊

过去房地产价格的暴涨离不开两个国家政策，一是由分税制导致的地方政府土地财政（就是中央和地方的税收收入分配，中央把很多税收收上去，导致地方政府缺钱花，只能通过卖地赚钱维持开支和建设，所以地价越来越贵），二是的货币政策，众所周知过去10几年中国ZF滥发了多少货币，所以人民币对内贬值相当严重，同时大量的货币进入了房地产行业，也是推动房地产价格爆涨的一个重要原因。

现在再看这两个政策。首先，土地财政政策是行不通了。一是地也卖的差不多了，二是再继续通过卖地来维持开支的话，导致房地产泡沫带来的经济隐患和社会动荡是中国ZF坚决避免的。所以就顺势有了不动产登记制度，登记完了之后就可以收房产税了，这就可以成为地方ZF的长远收入了。。

再看货币政策。这几年国家在开会的时候一直在强调积极的财政政策和稳健的货币政策。这就说明了货币增速不可能再和以前一样高了。但是我们可以分析一下什么叫做稳健。稳健就是不能让房地产还有股市什么的再乱搞了，不能让你再涨太多，同时也不能你跌太多。一跌带来的政治经济风险也是ZF坚决避免的。

考虑到中国一线二线三四线城市的环境不一样，地方政策也不一样，因此在房地产行业平稳发展或者缓慢衰退的大背景下，这些不同地区的房地产价格也不会不一样。总结一下，2017年乃至未来10年房地产价格的走势。一线城市房地产价格是必然增长的，只是年增长的幅度应该不会超10%，二线城市大部分房地产价格也会增长一点3%左右，个别二线城市房地产库存大，经济萎靡的话就会下跌一点，但也不会很多。三线四线城市少数价格会上涨一点，大部分会缓慢下跌，但是下跌幅度不会太多

《南宁房地产未来展望》全文内容当前网页未完全显示，剩余内容请访问下一页查看。

南宁房地产未来展望 [篇2]

房地产经过08年大跌和09年大涨之后，近几年已经开始平稳的发展。通过对目前全国房地产状况的分析，可以使我们对整个行业有一个宏观的把控，而对代表城市的研究，也可以使我们对房地产的具体状况有一个详细的了解。对于房地产现在形势的良好总结，有利于更好地来研究其未来的发展。

一、房地产当前的形势

1.政府政策的分析

近些年来，政府在房地产调控方面的政策不断地出台。在2011年，政府提出了新的国八条，也就是强化调控，加大土地供应的调控力度，改善商品房的结构，进行严格的土地管理。加强普通商品的住宅房与经济适用房的价格调控，以此来保证中低价位和中小户型房产的供应。完善城镇的廉价租房制度，来保障低收入家庭的基本住房需要。通过税收等手段来调控房地产的市场，特别是加大房地产交易的调节力度。加强金融方面的监管。切实规范与整顿市场的秩序。加强市场的监测，完善市场等的信息披露。通过新的国八条我们可以看出，政府下定了让房地产市场转入正常市场机制的决心。新购政策的扩大、二手房交易的营业税进行全额征收、两套房的首付比例提高到60%，这些都直接的影响到了楼市的变化。

从2011年到今天，国家通过增加土地供应的调控力度与减少新的楼盘的批售来对二级市场供应进行控制。通过对二手房征收全额交易营业税来减少三级市场的相关供应力度。同时，利用限购限贷政策，提高了贷款利率，减少了投资需求与投机需求。

2012年，政府层多次地提出房地产的调控政策。在2月的中旬，发改委发出通知，要求在2012年，加大保障房的建设基金支持。中央政治局则提出了继续推行积极的财政政策与稳健的货币政策。同时，国土资源部表示，要坚决地贯彻中央的调控政策。国土资源部发布，闲置满一年的土地，根据地价的20%，来征收闲置费。国务院在7月正式地批复乐儿前海开发的开放政策。

2.行业形势以及全国各个主要城市的房地产状况

（1）行业的形势

通过政府严格的宏观调控，近几年房地产的情况趋于平稳，并没有出现比较大的市场波动。其中，房地产供应量通过08年的减少到09年的增加，在2011年新政策出台后，日渐平稳。房地产的发展从源头上得到了控制。源头控制后，政府对于市场需求进行的控制也十分严格，最终使得2011年之后的住宅成交量也趋于平稳，跟09年相比下滑比较多。随着房地产市场供需量的日渐平稳，价格也逐渐的回归正轨。从2011年的8月到现在，城市的住宅价格稳定，整体上呈现下滑的趋势，但是下滑的幅度比较小。目前，房地产的发展平稳，没有比较大的波动，这主要体现在下面几个方面。首先，房地产的供应量是逐年减少的，因为政府的宏观调控和土地的不开再生性，所以供应量的减少的必然趋势。其次，需求也在减少。新的国八条抑制了投资的需求与投机的需求。最后，价格下降，库存量的上升以及政府限价政策都会使房地产的价格下降。

（2）山东的房地产形势

近几年来，由于**地区的城市化进程加快，经济持续快速地发展，随着外来人员的大量涌入，使这里的房地产市场走在了全国的前沿。房地产急剧拉动了地税的增长。

根据今年第一季度的数据显示，全省的地税系统入库的税收为807亿。其中，房地产拉动的地税收入增长了10个百分点，从而有效地促进地税收入的稳定增长。

今年1-2月份，全省的固定资产的投资总额为1852亿，增长了29.1%。社会的消费品的零售总额为3464亿，增长了12.7%。出口总额是186亿美元，增长了5.4%。三项指标共同增长了约13.3%。一个季度的全省地税的收入增幅基本上和经济的增长水平相协调。另外，今年的一季度，山东的地税税收为757 亿，增长了14.5%，比全国的地税收入平均增长了2个百分点。

一季度的房地产市场急剧升温，地税收入达到199亿，增长了55.4%，拉动地税的收入增长了10个百分点。扣除房地产行业，一个季度其他行业的地税收入增长了4.8%。

二、房地产未来形势的影响因素

经济的发展将直接地影响房地产的未来发展。同样地，政府的宏观调控也将影响到房地产未来的走向。

1.经济的走势

众所周知，经济的三驾马车分别是投资、消费和进出口。根据目前我国经济的发展趋势，估计gdp的同比增速会减缓。消费一直以来都是最平稳的，但是在国家的经济转型之中，它对于gdp的贡献不足，只拉动了4.6个gdp百分点。由于动力不足，所以gdp的增长速度会放缓。国家的经济面临着转型。房地产导致了内需的紧缩和国内经济的回落。因此今后的形势不容乐观。但是，经济的回落也同时影响着未来房地产的走向。

《南宁房地产未来展望》全文内容当前网页未完全显示，剩余内容请访问下一页查看。

2.未来政策的形势

政府对房地产的调控肯定是不会放松的，同时，还会采取积极的财政政策与稳定的货币政策，以此来促进房地产的软着陆。一方面，经济增速回落，政府的政策不放松，房地产的发展将会回到正常轨道当中。另一方面，土地紧缺，城市化速度加快，总体供应减少，但是需求会不断地增加。中国未来政策还是会倾向于经济发展。对于房地产，无论是现在还是将来，其主基调都是严格调控。但与此同时，为了促进经济的发展，政府也不会对房地产市场进行打压，而只是让其回到理性市场机制之下。

三、房地产的未来展望

1.二三线的城市将会成为二级市场中的重点，而一线城市的重点则是三级市场。

随着一线城市限购限贷政策的实行，投资于投机的空间都大大的被缩减。所以，大量的资金可能会被转向二三线的城市。而对于一线城市而言，无论是从土地供应状况来看，或者是从政府的政策来讲，房地产未来的重点都应该为三级市场。

2.房地产开始向两极发展，将形成两头大、中间小的状况

由于限购限贷政策，很多投资客的目光将会转到高端的豪宅物业，而政府也会在保障性住房这一方面，照顾到中低收入的人群。

3.工商铺的未来发展空间大

根据不同类型物业的开工面积增速对比中，可以看出工商铺在未来还有很大的空间，特备是在一线城市当中。

4.信托偿付的高峰来临，开发商将会采取降价的方式来进行资金的回笼

大量的资金进入房地产行业所形成的的债务在2012年会陆续的到期。这样，势必会考研到开发商的偿付能力。在市场没有回暖之际，房地产开发商们将会采取降价的方式，进行资金的回笼收缩，这样一来可能会导致市场价格急剧下跌。从供应方面来讲讲，2012年的库存量会加大，房价也可能下跌。

5.房地产税将会扩大试点的范围

目前我国很多城市的房地产都实行二手房的过户征税，以此来提高政府的收入，并且打击炒卖的行为。随着税收制度的完善，限购限贷政策将会逐渐的淡出，但是短期内会继续存在，为新政策的出台争取必要的时间。

四、总结：

房地产市场目前已经得到了人们的广泛关注。政府为了稳定市场，坚决地实行宏观调控政策，使得中国的房地产形势日趋稳定。至于未来房地产形势的发展，应该会有一个过渡时期。经过这个时期之后，房地产市场将会回归到理性发展中来。

南宁房地产未来展望 [篇3]

各界人士对于房地产行业的思索，由来已久，总是诸说纷纭，莫衷一是。这个行业有点像凤姐、芙蓉姐姐，总能超出人的想象，总能超出人的承受极限。

房价一直居高不下，越来越高，越来越涨，但是，在市场环境里，永远不会有只会涨、不会跌的东西。房地产行业也不例外，房价不可能永远涨下去，房地产行业也不可能永远是个暴利行业。不仅我罗智钧这样说，这种情况也不符合上帝定下的逻辑规则和市场经济规律。就房地长行业及郑州房地产市场而言，影响未来五年、十年的房地产市场发展，主要是以下几个因素：

一、中央政府调控和地方政府收入来源、观念转变

1、中央对房地产行业的调控。

由于我国特殊国情，中央政府不可能坐视房价居高不下，让社会民众群情激昂，在经济危机过去后，一定会采取措施调控房地产行业。这几年来，调控政策的推陈出新，力度越来越大也能说明这点。

2、安居、保障房的建设

政府推行经济适用房、廉租房制度，随着政策细化、执行到位，一定会对商品房住宅市场造成影响。

3、地方政府收入来源的转变

房地产行业能挟持政府的根源就是土地收入在政府财政收入站的比重太大。随着其他行业发展，其贡献的税收比重增大，房地产行业也就不能再挟持政府和国民经济了，也能真正让政府、房地产回归到正常关系。

4、地方政府观念的转变

当前来说，中央政府和地方政府对于房地产市场调控抱着不同心态，地方政府对于中央的房地产调控政策往往阳奉阴违，雷声大雨点小，使中央的政策大打折扣、随着地方政府观念的转变，积极、不打折扣的落实中央房地产调控政策，这将对房地产行业造成巨大影响。

二、改革对房地产行业造成的影响

1、国家逐渐放宽诸多行业对民营企业的限制，投资渠道增多，使得一部分资金、资源流向其他行业，这也将对房地长行业造成深远影响。

2、银行融资的影响

随着放宽限制、垄断性领域，使得民间资本投资的多元化，使得民众储蓄资本不再简单只能投向房地产、股市，他可以投向实业，也使得银行贷款对象的呈现多元化局势，这也将对房地产投资热度造成致命影响。

三、人口政策和民众思想观念影响

1、人口政策的影响

由于我国的计划生育政策、只生一个好政策及人们婚姻生育政策的转变，再过十年，中国的人口高峰期讲过去，中国将进入老龄化社会，而九零后、零几年出生的这一代人，他们的父母、祖父母以及外祖父母都有自己房产，这使得对房地产需求在理论上、总体上处于下降趋势。房地产市场将会因为我国人口政策面临巨大挑战。

2、民众思想观念的转化对房地产市场影响

由于我国社会保障制度的不健全以及陈旧思想观念，结婚先买房，挣钱了先买房，造成一个误区：没有房子的话结什么婚啊？！没有房子在城市算什么成功啊？！这也使得人们省吃俭用、甘做房奴！纵观发达国家，人们是没有这种观念的。随着，90后、00后的长大并成为这个社会的中坚力量，及时享受现在观念的流行，随着民众思想观念的转变，房子已不再成为感情、婚姻、生活的障碍时，房地产市场、房价也会随之发生巨大变化。

四、明年、未来五年、未来十年房产市场可能的变化

1、08年、09年受全球经济危机影响，当时政府并没有对房地产市场进行相关限制发展，而是为了摆脱经济危机的损害采取可一些鼓励措施，这些项目、楼盘将在明年春天陆续推出，再加上当前政府对房地产市场严格调控，预计明年房价将有所松动。

2、当年市区三环以内城中村改造项目已被各路房地产企业瓜分殆尽，这些项目、楼盘将在未来三年、五年陆续面世推出，房地

长量的方面供应将会出现井喷，届时，郑州房价将会对此有所反应。

3、三环以内现在已经无地可供，而市政配套设施出了三环几乎为零，但是随着南移北扩东进摊煎饼式发展，市政配套进入四环，那么三环以外四环以内地区将是郑州房地产未来发展下一个目标。

4、外地房地产企业的进驻。外地房产企业雄厚资金实力、卓越富有成效的管理，有效的人才激励机制，将对本地房地产企业带来残酷竞争，也将对郑州房地产市场带来革命性变局。那将是一场快鱼吃慢鱼、大鱼吃小鱼的死亡游戏，郑州将会有相当一部分房地产企业面临被收购、整编的局面。

5、房地产企业利润增长点、发展模式的转变。

随着地产出让制度的完善、招拍挂政策真正的落实执行，外来房产企业的竞争，以及建设工程领域清单计价规范的推行，那种靠关系及社会资源低价拿地、排除竞争对手谋取企业暴利的做法将一去不复还了。

今后房地产企业将面临分工，专心、专门做自己的擅长领域，每个地产企业都应做精品住宅、做好自己品牌，企业利润将是通过管理谋效益，通过企业现代化管理降低企业成本，通过对施工单位的管理，降低建设施工成本、周期，提高资金率用率，通过管理获得利润、获得在房地产企业竞争的优势。

人才对房地产企业的重要性。由于特殊原因，现在许多房地长企业都是不规范运作、管理，公司内部管理制度、机制不健全，身处其位的人不是由于工作能力，而是他身后的社会资源、社会关系网络，企业谈不上管理，就像骑马踏青，走到那算到那。这种局面、状况，在房地产行业尤为严重。但是相信再过十年，随着国家对土地、规划、房产管理的整顿以及行业自身规范，这种情况会大有改善。

【南宁房地产未来展望】相关文章：