关于房地产行业费用情况毕业调研报告

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关于房地产行业费用情况毕业调研报告

一．总论

关于房地产行业费用情况毕业调研报告

房地产行业是我国国民经济中一个十分重要又很特殊的产业部门。在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，它不同于建筑业，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一个包括开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。它是随着社会生产力的发展，特别是市场经济的发展和工业化、城市化进程的加快，应运而生的，并迅速成长为国民经济中一个独立的巨大的产业部门。通过了解毕业大学生在地产企业中从事的工作内容及环境，探究对大学生素质的要求,让即将走上工作岗位的我们做好一定心理准备和应变能力。

二、行业分析

1．房地产行业所涉足领域

（1）土地开发和再开发；

（2）房屋开发；

（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；

（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；

（5）房地产金融资产投资；

（6）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公正等；

（7）房地产售后物业管理，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、保安、绿化、卫生、转租代收代付等；

（8）房地产金融，包括信贷、保险等。

2．房地产行业主要企业类型

房地产行业中就业岗位比较多的企业主要有五种：房地产开发公司、房地产代理公司、房地产交易机构、物业管理企业、房地产中介机构。

一般来讲房地产开发公司注册资本大多不低于500万元；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程、统计和工程质检专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员才可以申请。而且要拥有开发项目的土地使用证；建立有自己的企业财务管理制度、工程质量安全管理制度、经营管理制度。

房地产代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。传统房产代理公司的优势在于对市场的把握及营销策划方面，而日益加剧的市场竞争，使开发商需要专业人士提供项目的可行性分析、发展定位、营销企划、销售组织等一条龙服务。

房地产交易机构注册资本（事业单位除外），大城市100万元以上，中等城市60万元以上，小城市30万元以上。配备有相应的专职技术人员，大城市应在20人以上，中等城市应在10人以上，小城市应在5人以上。其中，工程技术（房地产相关专业）、经济、财务负责人具有中级以上职称，统计负责人具有助理级以上职称，并有取得执业资格的房地产估价负责人和专门的政策咨询人员。房地产交易有固定的交易场所，各项业务办事窗口实行“一站式”服务，即一个窗口收件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证。来办理房地产转让（含商品房预售）、租赁、抵押等各项交易手续。

物业管理企业资质一级企业资质标准：注册资本500万元以上，具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书，管理两种类型以上的物业；二级企业资质：注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；

房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介机构咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。地产顾问是中介服务发展到一定阶段的产物，当市场需要专业化的操作程序，在呼唤专业化的时候，中介服务就从单单的销售终端慢慢过度到介入房地产的开发流程，在其中起到“顾问”的作用，保证整个过程的专业化，从而能生产出适销对路的产品。

三、职业机会

1．职业发展路径

房地产行业为毕业生提供了不同的工作岗位和多样化的发展路径。进入房地产行业后结合自身的特点设计与选择个人职业发展，许多毕业生经过短短几年的锻炼就脱颖而出，有的成为公司的业务骨干，有的走上了公司重要的领导岗位，也有的业绩平平依然在自己的岗位上耕耘。较合理的发展路径如下：

（1）新员工培训。第一年，大部分公司都有导师制的培养机制，公司为每一位新入职员工配一名导师，导师一方面帮助员工尽快适应新环境，协助解决新员工的职业困惑与职业心理健康等问题。

（2）至各个岗位后还将参加定期的基础管理类以及专业技术类的培训：部门业务培训、工作技能培训。

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（3）职业经理人培训，表现好的员工都有机会参加职业经理人培训，提高管理技能、管理水平和商业知识。

（4）专业证书考核。根据自己的学历和从业时间选择自己可以报考的资格考试。选择脱产、半脱产和业余地参加本职专业技术职称或任职资格证书的培训。

（5）想进入高层的员工就要继续深造充实自己，可以继续攻读学位。公司会根据工作的需要，选送各部门表现优秀的员工到国内、外院校脱产攻读学位或定向进修。也可以选择辞掉工作专心的去攻读学位，根据个人实际情况而定。

（6）拥有一定的业绩和实力的时候，也就能坐上项目公司经理位置了。

2．素质要求

能力是一个人完成任务的前提条件，是影响工作效果的基本因素。每一个行业对人的能力都有一定的倾向性，如果自己的倾向性与行业吻合，而行业又有发展前景就应该予以考虑。不同行业对人才的不同需求标准：IT业看重于知识技术、广告媒体类看重于个人才华、财务类看重于技能和性格。房地产行业对人才的素质要求与科技类行业不同，更侧重于注重个人工作能力。体现在能够很好的适应环境变化，性情开朗热情、自信善于交际。在群体中精神愉快、相处自然、常能机智的解脱窘境。在工作和学习上肯动脑筋，常表现出机敏的工作能力和办事效率。在有压力的情况下也能出色的完成任务。

基本素质要求：

（1）适应力和自我管理能力较强

（2）善于捕捉信息、灵活应变

（3）时间观念强

（4）善解人意、劝说能力强（掌握谈判技巧）

（5）诚实、守信用、乐观

（6）性格外向、人际交往能力强

（7）口头表达能力强和洞察能力强

（8）幽默、自信

房地产中介行业1.从业方向：

本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构（以下简称房地产价格评估机构）内执行业务。房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行制定。房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。

新房、旧房，大房、小房，买房、卖房，换房、租房房产成为一种多样化的商品，其交易也日益频繁。换几个地方、搬几次家，将成为生活中的平常事。可怎么换房、怎么买房，这其中大有学问。有人把房产作为一种投资，越换越增值；有人却因为一个错误的决定，而损失惨重；有人不知行情，举棋不定。请个估价师作投资顾问，估算房产价值，也许能帮你拿个主意－－房地产估价师就这样慢慢地走入我们的生活。

消费者在换房、购房过程中考虑的因素很多，价格、地段、户型设计、房屋质量、开发商的实力和信誉、合法的手续价格是其中最重要最敏感的因素。其实在任何一种买卖交易中，商品都需要衡量和确定其价格，但房地产更需要一种专业的估价，因为房地产具有独一无二性和价值量大的特点。不同区位的房产价值相

差很大，而且随着市场变化、周围交通和环境的变化还会引起房地产价值的变化。房地产作为居民支付的最大商品，价值量大，值得请人估价，也能承受得起相应的估价费用。

日前，大量二手房上市，消费者需要评估房产的机会增多，房地产估价师也将更有作为。

2.职位职能: 房地产评估

3.职位描述: 房地产评估师

4.岗位职责：

1) 配合承接房地产评估项目；

2) 负责重要项目的现场查勘和调查；

3) 撰写房地产评估报告。

5.任职要求：

4) 持有注册房地产估师资格证书；

5) 良好的沟通能力和计算机应用能力，能适应经常出差；

6) 具有相关经验者优先。

6.薪酬待遇：

年薪制；

包住宿。

四．探究房地产销售对大学生素质的要求

（一）理论调研

1房地产基本知识

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

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2五力分析

所谓五力分析，是著名管理学家波特提出的对于微观环境进行分析的框架模型。即存在五种力量：供应商，顾客，替代者，新进入者，竞争对手。这武装那个力量影响着管理者获取资源以及每日、每周、每月销售产品的能力，对于短期决策具有重要的影响作用。

3关于万科的企业文化

万科是是目前中国最大的专业住宅开发企业，是中国首个销售过千亿的地产企业。是个有信念、有理想、有些清高的企业，（因为王石就是这样，他一直以来的主张就是“为商，不忘为人”）。具有阳光照亮下的体制，不行贿，不做假账，具有社会责任感，渴望回馈社会，万科有自己的公益性组织，但是行事很低调，自己投入钱，自己采访受众并帮助他们，其中一个为“爱佑童心”，帮助治疗有先天性心脏病的婴幼儿，员工自己做志愿者，自己掏腰包，关心爱护那些需要帮助的人。另外，万科还主张绿色、环保，零排放、地球1小时的活动万科都组织参与过，万科也有专门研究环保的团队。万科人际关系较简单，并且注重员工活动，经常组织员工参加各种活动，在职人员平均年龄35，老板都很平易近人，他们的经理办公室都没有门，就是为了拉近老板和员工之间的距离。万科在业务方面对外沟通较多，主要为投融资，银行。

（二）地产业对大学生的素质要求

要学会先思考，知道自己要达到的目的是什么，要怎样做才可以达到，要有责任感，英语四六级水平足够，多去实习，在实习中做出亮点，好实习之前要有一些小实习做基础，也许那些小实习是在一些不起眼的企业做着琐碎的事，但是这积累了一种经验，有助于找到更好的实习。地产业有很多岗位你的专业是什么不重要，重要的是综合能力强，面试前先打听好老板的喜好。在万科成绩、学历不重要，海归人士也很少，在国企，成绩、学历重要。关于财务方面，万科招会计专业的比较多，而招财务管理专业的比较少，可能是每个企业的倾向不同，需要应聘的大学生有会计思维，懂得会计的基本流程，具有快速学习的能力即可，同时使用office软件的能力很重要。在学校的社团活动中，要“组织”一些活动，而不是只是“参与”，也许将来走入企业，老板也会让你组织一些类似会议、类似

聚餐之类的活动，在大学有一定经验，有助于在企业中做得更好，得到老板的赏识。

（三）关于地产行业的前景

地产行业是个对国家整体行情依赖相当大的行业，国家的政策对行业的发展起到了很大的影响作用。从2017年以来，房地产行业一直保持的强劲的增长势头，在前几年一度达到了200%的利润率。但是王石说过，对地产行业来说，利润率超过50%就是不正常现象，这也就是近一年国家大力调控房地产行业的原因。对于地产业未来的发展趋势，任何人都无法预测，因为行业的走势基本上取决于国家的政策的走势，而政策，是无法预测的，这也就是为什么员工请王石预测一下万科今后的发展趋势的时候，王石回答说，天知道。

（四）分析总结

通过以上简短的分析报告，我们可以大概在头脑中有了清晰的概念，即房地产行业是一个高风险，高投入，高回报并存的较为特殊的行业。同时，在我国，为了更好，更快推动国民经济的快速发展，政府政策、投机炒作，供给关系各方面的作用下，房价节节攀升，虽让政府收入大幅增加，但与此同时，每一位百姓生活的幸福度却在悄然降低。

我们完成这份报告，不仅是要对我们房地产行业有个充分情醒的认识，同时也是为我们在校大学生以后的就业环境有个更清晰地了解，对自身发展要求有清醒认识，为大家以后的就业发展铺垫道路。对于大学生在地产行业找工作的问题。地产公司内部，是一个人才流动频繁，充满机会的地方，在行业内跳槽的现象很平常。万科给员工提供了很多的公司内部跨省份的跳槽的机会，员工可以自由申请其他省份的其他职位，一旦面试通过对方决定采用这个员工，所在省份的公司的老总必须无条件放人，就避免了工作出色但是没有升迁机会的现象的出现。但是一旦踏入了地产行业，将来转行做其他行业的前辈，很少，只能局限在本行业范围内。而对于在房地产行业找工作是更容易还是更困难，与房地产的市场行情有很大的关系，做好自身最重要。

还有一年半的在校时间，努力学好专业知识，学一门钻一门。

关于房地产行业费用情况毕业调研报告 [篇2]

房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用，对政府财政收入更是贡献巨大。近年来，由于房价上涨过快，舆-论导向以及公众的口诛笔伐，使房地产企业背负着“暴利”的妖魔化形象。在国内宏观调控和国际金融危机的多重打击之下，我国房地产价量双跌，形势极其严峻。为此，全国工商联房地产商会对“房地产企业的开发费用”的结构和分布进行了深入调查和分析研究，希望能找出症结所在和解决办法。

一、调研内容

本次调研从2017年7月份开始直至08年10月份结束，持续近4个月时间。调查范围涉及北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市,涵盖处于房地产业发展各个阶段的一线城市和二线、三线城市。选取的调查样本来自这些城市62个不同规模、不同所有制的开发企业的81个不同形态、不同档次的房地产项目。

在数据分析当中，房地产开发费用分解为前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素，以及上述各个环节当中的成本分布和当前形势下真实的企业剩余。

二、调研结论

（一）开发企业的直接成本中主要为土地成本

房地产开发项目总成本包括直接成本、运营成本。统计结果显示，在房地产开发企业项目开发中土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%（见表1），是最主要的组成部分。土地成本呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，变相提高了直接成本。

表1：各城市土地成本占总成本比例分布

数据来源：来自reico报告

政府成为房地产业十年高速发展最大的受益方，出现众所周知的“土地财政”现象。由于政府所得部分在成本当中是刚性的，是造成房价居高不下的主要原因，相对也降低了公众的购买力。土地成本过高增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。

（二）开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府

房地产开发项目的总费用支出为总成本与总税收之和。统计结果显示，在项目的总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，有接近一半是向政府支付的。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为64.50%，其次是北京，为48.28%，最低的广州也达到了46.94%。

房地产行业不景气，受损失最大的首先是财政收入。由于房地产投资大幅缩减，08年大部分城市的土地拍卖价格较07年下降了一半左右，大大降低了政府可用财力的可持续性。由于商品房滞销，无法回笼现金，使得金融机构也面临巨大风险。对于国民经济而言，房地产行业带动了上百个相关行业的发展，解决了大量就业，房地产行业的衰退还很有可能造成严重的社会问题。

（三）开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%

统计结果显示，开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%，除土地成本外的总成本补偿（工程费用、配套费用等）占总销售收入的36.49%，企业的剩余所占份额只有26.14%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额要超过40%。相比而言，在房地产开发企业的总销售收入中，政府所占比例（37.37%）超过企业所占比例（26.14%）大约11个百分点。而企业所得部分还要负担企业运营成本，所以由企业单方面调低房价的空间很小。

分析单个城市，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。

房地产行业是一个高财务杠杆的行业，在市场行情好的时候，资金回笼快，企业可以依靠借贷获取较高的自有资金回报率。但一旦市场萧条，产品流动性降低，导致企业的资金成本压力成倍增加，利润也迅速被挤占。随着销量的不断降低，大量商品房被积压，企业利润空间早已所剩无几，处于微利甚至全行业亏损的境地。

（四）房地产税费偏高且呈增加趋势

以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。据统计，除土地成本支出外, 目前我国房地产企业税收占总成本的26.06%（见表2），占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。其中开发环节税收占到总支出的2.00%，销售环节税收占到总支出的17.06%。在全部税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。

在房地产税收的过程中，一些税收项目（例如增值税）是提前预缴的。税收的提前预缴给企业带来了巨大的资金压力，预缴所产生的利息也成为政府的一项收入。

从税收的变化上分析，在对税费问题有回答的60家开发企业中，有52家开发企业认为近两三年政府在房地产项目上的税费增加了。因为：税费会随着近几年房地产价格上涨而同步增加；同时，地方政府不断通过提高税费来增加财政收入。

三、政策建议

综上所述，我国房地产行业目前处在成本和费用结构严重失衡，税费明显偏高且征收不合理。刚性的土地成本导致房价居高不下，商品房市场有价无市，全行业处于亏损边缘。房地产行业的持续衰退已经影响到国家投资拉动和扩大内需的大政策，各级政府纷纷出台刺激房地产市场的各种政策，但这些政策调整没有涉及到根本性的制度问题。我们建议，房地产行业政策扶持应当加大力度，从税收制度和土地配给制度上入手进行改革，让房地产行业的发展回归理性和科学发展的轨道。

（一）将房地产税收集中到保有环节

税收方面，建议将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收。

房地产税收体制改革的目标应确立在政府既能够通过房地产税收对房地产市场进行政策干预，降低房地产市场的交易成本，提高交易效率，又能通过房地产税收增加和保持政府收入，而且应以不导致金融风险集中为原则。从分散金融风险的角度出发，房地产税收体制的改革应该确立减少开发环节和销售环节一次性征收的方式，将收税环节适当后延，集中在房屋保有环节征收。

（二）改革土地招拍挂制度

改变过去以纯粹以“价高者获得土地”的模式，需要综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是绿色建筑等系列促进社会和谐和可持续发展等指标。当前由于环境恶化带来的不利影响与后果,促使人们反思人类自己的行为与生活方式。绿色建筑已得到社会和消费者的支持与拥戴，将这些因素考虑在内，不仅可有效配置土地资源，也会大大促进社会环境的和谐发展。

注：

全国工商联是参与国家大政方针及政治、经济、社会生活中的重要问题的政治协商、参政议政、民主监督的一支重要力量。在2017年全-国-两-会（3月3日-15日）召开前夕，全国工商联作为政协会议的重要代表，将向大会提交团体提案。

作为全国工商联的直属商会，全国工商联房地产商会肩负着为房地产行业健康可持续发展建言献策的重任。自提案工作下达以后，全国工商联房地产商会结合对地方商会、会员企业的大量调研，经过认真讨论和反复修订后，把两个“书面发言”（《关于振兴房地产市场、促进经济增长的提案》、《》和1个提案《关于积极促进绿色建筑发展的提案》）通过全国工商联递交全国政协十一届二次会议。

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