住房公积金购房须知

住房公积金购房须知

公积金贷款的主要优势 公积金贷款住房公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，在二手房购买方面的使用也十分普遍。由于公积金贷款年利率仅为4.41%，比现行的商贷利率5.51%低了近一个百分点，因此在大多数购房者脑海里已经形成普遍的概念：使用公积金贷款比使用商业贷款省钱。北京著名房产中介公司“我爱我家”金融理财部的专家表示，公积金贷款的优势不仅仅只限于其利率优惠，还有贷款额度高、年限长、还款灵活方便等多种优势。

公积金贷款利率优惠

同样贷款金额和还款年限，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。以一套40万的房屋为例，贷款28万。若商业贷款年限为25年，则月均还款1721元，25年付款总额516300元，支付利息总额高达236300元。而同样是年限25年的公积金贷款，月均还款1548元，25年总还款464400元，支付利息总额184400元，比起商业贷款而言，每月能少支付173元月供，25年共节省利息支出近51900元。

同样贷款金额，同样还款数额，公积金贷款与商业贷款比，不仅还款时间短，还款利息更少了许多。同样的，28万元贷款，若同样以1721元/月的金额还款，商业贷款还款300个月，历时25年，支付总额达516300元，支付利息236300元。而公积金

贷款在还款到第251个月，即在第21年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715元，支付利息仅150715元，比商业贷款节省利息支出85585元。

还款方式灵活多样

公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只需每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。公积金贷款提前还款有以下几点优势：数额灵活，便于资金掌控。商业贷款提前还款，其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的还款，全部视为提前还款金额；次数不限，可按月提前还款。

商业贷款对于提前还款次数有的有明确规定，如1年仅能提前还3次款。而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额；先冲本金，降低利息总额。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。使用公积金贷款提前还款，其最终还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后最终的利息总额；预约方便，无需书面文件。商业银行提前还款，不仅需要提前数月电话预约，有的甚至还需要贷款人提供书面文件，非常不便。而公积金贷款提前还款，只需提前三个工作日致电预约即可，电话调整提前还款额无需书面文件。

公积金贷款的其他优势

公积金贷款成数高，首付压力小。商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到9.5成，购房人首付压力较小；贷款年限长，月还款金额少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小；房龄限制较灵活。

商业贷款对于房屋年龄的限制有严格要求，大部分银行对于85年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而降低。而公积金贷款对于房龄的限制较为灵活，房龄与贷款年限相加不超过50年即可；各区县房屋皆可贷。商业贷款一般只对北京市城八区内符合条件的房屋进行贷款，远郊区县的房产审核极为严格。而公积金贷款除对城八区房屋放贷之外，也能对北京市远郊区县的房屋进行放贷；对借款人年龄无限制。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。

公积金贷款谨防误区

针对许多购房者对公积金贷款使用的误区，金融理财专家指出，公积金贷款在还款时不会像商业贷款那样设定固定还款额，

而只会要求贷款人在还款时不低于某个“最低还款额”。以28万贷款25年还清为例，公积金贷款只会要求贷款人每月还款数额不低于1344元，许多贷款人往往每月仅缴纳1344元用以还款。但这么做的结果是，贷款人偿还最后一月贷款时会发现仍有

47000多元的贷款本金尚未偿还，并最终导致末期还款压力巨大。

公积金贷款额度

大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。

其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%; 住房公积金贷款额度公式：

借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例 ×12(月)×0.45(还款能力系数)×贷款期限(最长可贷年限) 若夫妻双方缴存比例不一致的,按比例较高的一方确定实际缴存比例。

不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。

申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%(其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和)。

公积金贷款条件

大部分都定制了相关的住房公积金贷款条件，各城市条件要求大致相同。以成都为例：

1、具有成都市行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工;

2、申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额;

3、具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%;

4、有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好;

5、有成都公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人;

6、成都公积金中心规定的其他条件。

公积金贷款流程

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

(一)申请人及配偶住房公积金缴存证明;

(二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;

(三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;

(四)购买住房的合同、协议等有效证明文件;

(五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;

(六)公积金中心要求提供的其他资料。

2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。

3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并

将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

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