我们售楼处位于这里电影院南侧，下面我再详细为您介绍一下户型请问您需要多大面积的，锦秀御景立志打造为蓬莱最舒适最宜居的人文生态小区，是一个完全独立的封闭式小区，总结通过区位介绍可以看出我们项目地处新区核
楼盘销售说辞
楼盘销售说辞
一、迎宾
1.“您好，欢迎来到锦秀.御景”（热情的微笑）
2.“请问您是第一次来我们项目吗？”
a)第一次过来，则说：“先生/女士您贵姓？我是锦绣.御景的置业顾问XXX，现在由我将项目的整体情况向您做一个全面的介绍。”
b)之前来过，则问“您之前和我们哪位销售人员联系过吗？”
a)如回答：“有”，并说出原销售人员的姓名，则找该销售人员来接待来访。b)如回答：“忘记哪一位了”，则说：“先生/女士您贵姓？客户送走后，根据客户电话姓名，查找原销售员，如未查到，则继续和客户保持联系。
王先生您好，我是锦秀.御景的置业顾问XXX，下面由我为您介绍一下我们的项目。
二、开发企业
我们锦秀.御景项目是由烟台健龙置业投资开发的，公司成立以来,在房地产领域中取得了骄人的成绩，具有较强开发能力、雄厚的经济实力、历年来公司独立和合作开发房地产面积超过两百万平方米,所以无论是从建筑质量还是从购房风险上都能使你的权益得到保障。
三、引领至区位沙盘，讲解区位
王先生这边请，您现在看到的是我们项目的区位图，方位是上北下南左西右东，我们锦绣.御景位于这里（将位置在区位图上指示给客户）蓬莱市中心区域的核心位置，北侧紧邻电影院、市政府、一百货、二百货、人民商尝画河大世界等，向北仅需2分钟时间即可到达汽车站，易三小学，利群商厦，蓬莱阁景区；南侧、东侧为405医院、实验小学、中学、小商品批发购物街等，生活购物休闲娱乐非常方便。而且学校也很方便（像......在区位图上指一下学校）从幼儿园开始都可以在家门口上，方便父母最贴心的进行照顾，同时又能见证孩子每一步的成长。所以项目地段属于一个绝版地段，价值连城，并且随着政府对老城区的拆迁改造，项目的价值将会进一步飙升。您无论是投资还是自住，都是非常好的选择。
四、引领至项目沙盘，讲解项目基本情况
刚才给您介绍的是我们项目的区位，下面为您介绍一下项目的基本情况。这是沙盘，摆放的位置与实际方位是一致的，这边是东，南，西，北。我们售楼处位于这里（电影院南侧）
整个小区规划占地71499㎡，总建筑面积169310.18㎡，规划有31栋花园洋房，共有XXX户，停车位是X个，比例达到X:X，层高为2.9米，绿化率为X，容积率仅为X，整个项目分为三期，一期为13#-18#楼其中一楼西侧为小区的集中商业部分。剩余部分为二期，以7+1层花园洋房为主，三期为整个小区东北角部分正在规划中；而我们现在所售的就是我们一期的部分楼栋。
户型面积区间是从56.7平米-139.86平米，两室两厅一卫，到三室两厅两卫一应俱全，一楼赠送户前花园，您可以从花园直接进入到家里，非常方便，私密性也很好；顶层赠送天台，这样就可以做出一个空中花园，您的生活更加安静祥和
五、项目风格
小区的整体设计是结合蓬莱当地悠久文化历史采用的是新中式建筑风格，古色古香的外立面与时尚高档的观光电梯相结合体现处现代、简约、时尚的设计理念呈现给大家不一样的居住感受，而在建筑细节处理上多层次的运用传统韵味的建筑构件及变体；从而为整体空间营造出具有多重风格气质的居住空间。如空调格栅、空调挡板设计灵感源于传统居民中的木窗棂与砖石雕刻艺术。楼体顶部设计成官帽造型，加之高挑的屋檐，给人以古代官爵府邸的感觉，独特的顶部造型也体现出长裕村悠久的古文化内涵，楼体北立面采用的观光电梯提升了建筑立面的层次感；方正、实用的主体，独特的顶部造型。也隐寓着“加官进爵”的美好祝愿。
六、建筑细节
在细节方面我们也是区别于其它项目的，比如建材我们采用的是XXX外墙保温，塑钢双层中空玻璃等，都是节能、环保的材料，并且可以保证您居住的舒适性和安全性。
七、物业管理：
不仅细节方面考虑的周到，物业管理方面我们采用的也是全封闭式智能化管理，
保安24小时巡逻，对重点区域进行定时巡查，保洁的优质服务，为您提供一个安全、干净、整洁、舒适的居住环境。
以上就是我们项目的整体介绍。王先生还有那些不明白的，可以随时问我。下面我再详细为您介绍一下户型，请问您需要多大面积的
引导客户到洽谈区：请您到这边坐，（拿楼书、折页、户型图讲解）。（M户型为例）
您请看，这是我们这里的经典户型之一，非常热销，无论是从面积、楼层、价位、户型都非常适合你，是在我们15#号楼上。首先你看一下它的方位，上北下南左西又东，整个户型是三室两厅两卫，XXX平米，面积刚好合适，功能非常全面，在户型设计上更是做到了，南北通透、全明设计。你看这是电梯的位置，从电梯入口进来，是我们为业主提供的私密入户花园（面积是赠送的）穿过入户花园，则是我们的入户门，从入户门进来朝阳的位置则是我们的客厅，客厅朝阳，采光特别好，同时方正、大气，非常凸显主人高尚的品味；与客厅相连的则是一个大大的落地阳台，超大的采光面，使你的客厅充满阳光，同时为了便于你洗衣、晾衣，在阳台上还设有专门的下水，方便您的生活；与客厅相连的东侧，则是我们整个房屋的主卧和书房，主卧面积较大，同时带着外飘窗，视角广阔，配有独立的卫生间，以及书房使之形成一个单独的套间，私密性较好，非常舒适；在客厅的北侧，则是次卧室，次卧面积相对主卧大小相差不到一平米，同样宽大舒适，也可以作为客房、婴儿房；在厨房设计上，我们采用了餐厨一体的设计理念，厨房与餐厅相连，饭菜做好以后，不用经过其他房间，直接就可以放到餐桌上，方便你的就餐，非常实用，整个户型设计非常的人性化，无论是从功能还是从感观上设计的非常到位，相信以您的眼光和见识，一定能够可以想象居住的舒适度。
具体给客户算价格、面积
拓展部分：
蓬莱长裕社区曾出现过不少显赫人物，明朝洪武年间礼部尚书陈迪，嘉靖年间兵部侍郎陈鼎、刑部尚书陈其学，都曾留下千古功名。当代的地产大亨梁平，李海
峰也是从长裕村走出来的杰出典范，昔日鼓楼下的大忠祠内，曾有嘉靖皇帝亲笔题写的“一门三进士，全家尚书郎”的楹联。讲的就是长裕社区的风水宝地，人杰地灵。相信居住在这里的您也必将是国家栋梁之才。
锦秀.御景立志打造为蓬莱最舒适、最宜居的人文生态小区。项目规划采取科学合理的人性化设计，以最优的建筑参数，最合理的园林组团，打造最宜居、最人性化的住宅样板，容积率仅为1.83，绿化率？，是目前最合理的建筑组合，无论是容积率还是建筑密度都大大低于目前蓬莱的任何一个小区，大大提高了居住舒适度。以最优的容积率、绿化率为依托，从而使住宅、居民、自然环境得到一个完美的统一，真正体现了天人合一的和谐理念。
为了打造优美的自然生态环境，沿小区外围设置小区绿化带，同时在小区内部种植常绿乔木、变色树种以及地被花卉，来增加环境空间的层次感。在单元内，一层赠送的小院和平均层赠送的入户花园，也给小区的绿化带来了不一样的风景感受。在小区南部为了迎合新中式建筑风格而特别设计了魁星楼等标志性风景名胜建筑，为小区带来浓厚的文化历史感。
为了方便小区业主的购物，小区还规划有4498.19㎡特色商业街区，超市、诊所、餐饮、娱乐一应俱全让生活更周到便利。形成一个功能完整的居住社区空间，最大限度的满足你高尚品味的生活。
在建筑设计上，锦秀.御景更是采用了独特的户型布局设计，公摊面积仅为8%左右，大大提高了房屋的得房率及性价比，而房屋的入户花园、景观阳台则塑造社区立体景观，让每栋楼层都有空中花园，让您每天回家都经过花园。
而在节能、环保、舒适性和安全性等方面更是采用大量、成熟的先进建筑科技，如外墙保温系统、塑钢双层中空玻璃等等严把建筑质量关，严把建筑材料关，保证了锦绣.御景的建筑质量。
锦秀.御景的建筑抗列度标准为8级，按照国家节能建筑的标准进行施工建设。
而在规划设计方面，锦秀.御景更是采用了人车分流人性化设计理念，车辆进入小区后，直接进入地下停车场或到达业主所在的楼栋的半地下停车位，方便业主出行，人车分流最大的好处就是:一方面最大限度的减少了噪音的污染，另一方使是你的家人的安全得到了保障，真正实现人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。
与此同时小区在物业管理上充分与城市生活接轨，引进现代城市社区管理理念，聘请著名的XX物业顾问管理公司管理，让居住在社区里的居民享受到统一的物业管理和服务，有统一的保安巡逻、统一的卫生清洁、统一的车辆管理、统一的绿化养护和完善的家政服务等，小区设置安防系统，包括周边防逾越系统，无死角监控系统，单元可视门禁系统，消防报警系统及消火栓，闭路监控系统，在保障安全的同时使居住不受外部嘈杂环境影响，得以安居乐业。是一个完全独立的封闭式小区。贴心的物管服务完美细节提升你的居住品质。
楼盘销售说辞
XXX项目销售说辞
【现场销讲顺序及要点】
您好，欢迎您来到XXX，很高兴为您服务！
我是置业顾问xxxx，请问您是第一次来吗？
如果客户说是，则“请允许我为您介绍一下项目情况，请问您贵姓？X先生/女士，您好１
现场销讲的顺序：
首先为您介绍一下XXX项目所在区域发展情况，这边请（引导客户时，走客户右前方，送客户时走客户左前方），指引客户到区域图。
1.XXX区位、交通、环境
您现在看到的是XXX项目区位图，XXXX位于XX新区，紧邻X河沿河景观带，就在这个位置是。（用电子笔指示）区域综述
从已经实施的“XX县战略规划”中，我们大家可以看出伴随着政府基础设施的大力建设，XX新区已经逐渐成为XX县行政、商务、金融、文体中心，城市发展趋势非常明显；在XX新区置业的话，未来的升值潜力非常的巨大。
好的地理环境，好的区位优势，肯定离不开好的交通，下面我再为您介绍下我们项目周边的交通环境。
交通
区域发展交通先行，XX新区实现了优势的道路规划，我们项目周边已经建设形成了以东西向为主干道的XX大道；向东驱车10分钟直达G3京台高速出入口,进出城非常方便.30分钟直达市区,南北向连接新老城区的一桥/二桥即可直接的连接老城区，如此优越的交通，为广大业主提供了非常便利的出行条件，提高了工作和生活的效率。
（按顺序用激光笔在区域图指示出来）
以上为您介绍了项目的交通，下面为您介绍一项目的周边配套
项目周边配套
XX新区的配套非常齐全：
市政配套:县政府；
商业配套：
学区配套：小学、中学一应俱全,一站式教育，使业主的子女
教育无后顾之忧；
医疗配套：三院
（按顺序用激光笔在区域图指示出来）
通过以上介绍，您可以看出项目周边配套是非常齐全的，同时我们项目周边环境非常优美
景观资源
总结：通过区位介绍可以看出我们项目地处XX新区核心地
段、紧邻XX大道,XX路,交通方便、商业、学区、医疗生活配套齐全，占据X河景观带的景观资源，出则繁华，入则宁静，非常适合居家。
刚才为您介绍了整个项目所处区域的整体大环境，接下来为您详细介绍项目情况
这边请（引导客户时，走客户右前方，送客户时走客户左前方），指引客户到项目沙盘区
您现在看到的是XXX项目沙盘模型，我们现处在会所位置，就是售楼部。
总体概况
项目总占地面积约亩，总建筑面积约万方，总户数户，绿化率高达，项目分期开发由栋多层和栋观景高层，及商业步行街组成
小区共设个出入口（手势示意）。
建筑特色
项目采用建筑风格设计，
可以看出项目建筑风格比较有特色，此外我们社区景观更是
一般的项目无法比拟的。
景观:
内部配套:
项目人车流动线:
小区共设4个出入口（手势示意）（一个在路，另一个在路，）。
位于的是整个社区的主入口，是我们业主回家的最主要通道；位于商业步行街，为我们社区业主日常消费的必经通道，也是我们项目重要的入口；这个是人行出入口；
我们社区有专门的车行出入口，分布在；我们直接可以通过车行出入口驾车进入地下车库，从地下车库的电梯直接到达每层，进入自己的家中。
整个社区采用的人车分流的动线布局，保证我们业主出行安全，为社区业主提供一个安静舒适的社区环境。
刚为您介绍了项目的总体情况，我们项目产品更具特色，下面为您介绍一下我们的产品。
XXX项目一共分为期，一期为栋高层，二期为栋景观高层，三期高层。（用电子笔指引）目前在售的是1#,6#,10#楼三栋18层的景观高层,分为两个单元，每个单元两梯四户，70多平米的两房和100平米左右的三房,共三种户型,户型面积
在XX——XX㎡不等。另外在二月初我们即将开盘的是X#，X#沿河景观11层的小高层,共有XX套，每栋分为三个单元，每个单元一梯两户，户型面积XX——XX㎡不等。
请问您需要多大面积，几房的户型，我会为你精选一套最适合你的户型，这边请（将客户引领至户型模型处）。
XX先生/女士，根据您的需求我推荐您看一下我们XXX户型
开户型介绍：
目的：通过户型分析确定客户的户型购买选择
重点：
突出每种户型的优势和特点
用生活化场景描述打动客户
多用一些问题来取得客户的认同点，寻求客户购买信号
楼盘销售说辞
买房是大事，要从各个方面考虑清楚，比较清楚。
1、价格
我们的价格和金桥差不多，我一开始就告诉您是3000左右的均价，金桥说的是2700的起价，其实是他们在钻字眼。价格是要根据楼层的高低、朝向的不同来定的，他告诉你起价2700，你听起来觉得便宜，其实你想一下，他们说的2700其实是最差的楼层最差的朝向和最差的户型，这个价格才叫起价。您会买这种房子吗，他们说这个价格2700，说的不好听点，是用低价把你们骗过去，你去买的房子可能是2700吗说不定都超过3000了。说穿了，这就是一个诚信问题。
我们公司向来都是以品质和诚信打动客户的，从来不会搞这些小动作。您觉得是我们值得信任还是他们？
再说了，我们的起价也是2700左右，我们的房价和他们都是差不多的，但是我们的公摊系数在13%，他们的公摊系数在20%以上，就是说100个平方，我们只有13个平方的公摊，他们有20个平方以上，那您买100个平米在我们这里就要多得到7个平米的使用面积，加入同样3000的价格，买我们的房子，您就相当于节约了21000元。
2、质量
您别看我们的房子和金桥差不多同时开工，他们已经修到3层，而我们还在建地基。一栋房子最重要的地方就是基础，万丈高楼从地起，地下的东西才是关键。我们的基础做到地下几十米深，就是我们这段时间的工作。金桥那边基础才1-2米，所以你才看见修得这么快，他们33层得高层建筑，您放心吗？他们为什么这么快，因为他们在赶时间，就是抓住客户看到实物才放心的心理，想赶在我们之前开盘，忙中出错，前几天他们工地上还死了人，你可以去问问，高压电电死的，这样的工程您放心吗？
3、生活配套
我们的楼盘648套房子，配有460个车位，金桥900多套房子，只有120个车位。能满足住户的需求吗？金桥采用围合式建筑，楼间距太密，中间的常年照不到阳光，再加上地处小山丘上，整个片区最大的风口处，这种居住环境对人是很不利的。（结合风水）