物业管理情况汇报
物业管理情况汇报
为提升我县物业管理整体水平，进一步落实科学发展观。2009年6月23日，房管局组织了部分房地产开发企业、物业企业负责人赴全国物业管理先进城市江苏省无锡市进行了实地参观考察。
一、无锡市物业管理的体制、模式及成功经验。
(一)政府对物业管理的重视程度高，扶持力度大。
1、新闻媒体以公正的立场大力宣传物业知识，以正确的舆-论导向引导社会和群众。这一做法增强了群众对物业的认识，形成了物业发展的良好氛围，改变了物业企业与业主一贯存在的对立局面，促进了平安、和谐社区的建立。
2、各部门大力扶持物业，统一认识物业发展对市容市貌、劳动就业、城区改造、社会和谐维稳等工作中所起到的重要作用。
3、对未进行物业管理的老城区，由政府投入统一改造完善各项配套设施，实行物业规范化管理。
(二)严格规范房地产开发市常
无锡市的房地产开发项目，以规划设计为龙头，在小区立项及批准建设前审核小区物业各项配套措施(小区道路、停车位、停车尝绿化率、物业用房等)是否到位，房屋预售许可、建设监理、竣工综合验收为龙身，房产部门发证、物业监管为龙尾，各部门严格把关，环环相扣，从根本上杜绝了开发企业在项目开发中为追求利益最大化而忽视小区物业配套设施的建设。
二、我县目前物业管理的现状
(一)物业管理规模小，规划设计理念滞后。
目前我县超过3万平方米的物业管理项目只有6个，而无锡最低的都有20多万平方米，而且我县所规划设计出来的无一处是上档次的封闭小区，到处是店面，到处是临街房，道路设计也不能满足小区生活需要。
(二)开发商为追求利益最大化缺乏诚信意识，欺瞒业主，各主管部门监管不力，导致群众利益受损。
我县目前的开发企业资质低，有的是临时资质的企业，有的是外地的开发企业，有的企业缺少诚信，有的企业从一开始就是临时观念，打一枪换一炮。很多小区基础设施、辅助设施、配套设施还未完善，但开发企业已消失的无影无踪。很多小区下水道都根本未接至主管，各种用水均是靠向地下渗透。房屋质量出现问题属于开发企业的保修期范围内，却找不到人。在规划设计中所描述的绿化、老年活动中心、体育健身器材等很少配套。
(三)居民购房时的环境意思不强，物业消费意思淡薄，物业服务企业服务水平亟待提高。
业主在购房时注重的是价格和地段，只要地段好或是价格便宜就买，对于小区的配套设施是否规划完善不是很关注。入住后发现问题却不知道怎么维权，只是责怪物业服务企业，以致拒交物业服务费，无“花钱买服务”的意识，公共环境卫生意识淡保各物业企业资质较低，大部分物业企业只有一个项目，有的与开发建设单位存在连带关系，服务水平不能满足业主需要。
(四)小区公用部位的侵权纠纷时常发生。
个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，物业企业只具有服务职能，没有行政管理手段，发现问题后只能是劝阻或向相关职能部门报告，造成业主对物业企业的不理解和不信任。有的职能部门接报告后经常推诿，以为是小区业主的.事情，没有实施有效的监督管理。
(五)房地产开发项目交付使用把关不严。
我县几乎是所有小区均存在房屋刚刚封顶，外墙刚刚粉刷完毕，道路、绿化等辅设施全无的情况下就交房，业主也知道配套设施没有完善却自愿接受房屋，此举埋下了许多隐患，给后续的物业管理工作带来了极大不便。
三、措施与建议
(一)运用多种形式大力宣传《物权法》和《物业管理条例》，营造我县物业管理的良好氛围。进一步完善物业管理法制环境，规范物业服务企业服务行为，积极引导业主不断增强消费意识、公德意识和责任意识，增进业主对物业管理相关法律法规知识的了解和对企业的理解与支持。
(二)规划、设计部门应严格按照《物业管理条例》中规定：在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划，合理布局公用配套设施和物业管理服务设施。各职能部门必须严格按照各自职责进行监督管理，规范房地产开发市场，引导物业管理工作向法制化、制度化、正规化发展。
(三)加强开发企业的资质管理，增强开发企业的诚信意识，扶持一批讲诚信的开发企业，注销或向社会通报不讲诚信弄虚作假的开发企业。
(四)规范土地拍卖市场，尽量减少零星供地，除开发企业外自然人不得参加土地的竞买，对被主管部门通报批评或业主投诉多的企业实行黑名单制。
(五)加强领导，建立物业管理相适应的组织机构。我县物业工作目前由房产局具体承办，因体制问题许多工作心有余力不足，建议参照外地先进做法，由政府牵头成立物业管理委员会，分管副县长任委员会主任，各相关职能部门负责人为副主任，下设办公室，办公地点仍在房产局。开发项目从立项审批到房屋发证及最后的物业监管由该办公室全程参与并加以监管。
(六)强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。
1、建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，从服务标准上严要求、严管理，达到服务与收费相一致。
2、建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用。
3、加强企业资质管理，对业主投诉多、服务质量差、屡教不改的企业注销其资质证书或降低资质等级。
4、要求物业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同要公开，服务项目、收费标准要公开。
5、加大物业企业从业人员技能培训，把坚持持证上岗与上岗培训结合起来，使物业管理人员不断提高管理水平，以适应物业管理产业发展需要。
(五)切实践行科学发展观，对我县各小区存在的需解决的问题进行全面的梳理并协调解决。对因开发较早而没有物业配套设施未进行物业管理的小区以及单位住宅区，由政府安排规划建设、市容、开发企业及其他相关部门逐一完善。
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