购房建议

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购房建议

就目前形势判断，调控短期内松动的可能性几乎没有，货币政策微调也不会带来房价反弹。但若连续几次下调存款准备金率以及配合降息，对市场的影响还是不容小觑。购房者需留意政策面的信息及变化。临近年末，房企面临年终结算及业绩考核的双重压力，所给出的降价空间、折扣或优惠相对较大，对于自住型需求，可以考虑出手。若认为房价就会报复性反弹，从而加入投资、炒房行列，显然也会误判形势，房产税等调控手段极可能紧随其后，还是需慎重。

在严厉的楼市调控政策之下，投机需求受到遏制，市场有效需求不断下滑，成交量持续走低。对于楼市调控，委员们纷纷献策。

毛大庆表示，楼市调控主要是限价、限购、限贷。其中限价和限贷还算市场化的经济措施，而限购的政策性意味更强一些。随着时间推移，今年满足5年限购条件者会增加。他预判今年本市购房主体仍将以刚需型的首次置业人员为主。除刚需以外，受楼市调控政策影响，本市投资型需求将会逐渐减少。

另一方面，今年北京市的房租上涨压力会比较大。因为购房者变少，房源也相对变少，而租房者不断增加，使得房租上涨的空间变大。

毛大庆建议，对于首次置业者，政府应给予贷款等方面的优惠政策。同时，政府部门应从行政限购转向经济杠杆限购，也就是应推出房产税。房产税是一种更为持续更容易被市场接纳的手段，但应找好平衡点，择机适时推出。

购房者在办理房贷时，需要确定还款方法，面对琳琅满目的还款法，借款人往往难以选择，一旦选择了不适合自己的，要么影响到日常生活，要么白白多付利息，而一旦确定了还款法，以后要更改费时费力，而且不一定能成功。因此，借款人有必要对还款法进行全面了解，并结合自己的实际情况选择最适合的还款法。

●特别说明：

还款法实为还本法

银行房贷专家告诉房报记者，很多借款人常常把本金和利息混为一谈，其实借贷的基本原则是先结息，再还本，也就是说，借款人必须先结算一个还款周期的利息后，再归还本金。而结清上个借款周期利息后，借款人当期归还本金的多少，又决定了下一个还款周期的利息多少。借款人当期归还的本金越多，下期还款的利息就越少，反之就越多，如果借款人当期没有归还本金，只结清了利息，则下一个还款周期应付的利息与上期相同，如果借款人当期归还了全部本金，则不再发生任何利息。

一个还款周期到期了，利息必须结清，本金归还多少则可以由借款人确定，也就是借款人可以选择归还本金的方式。而每个还款周期归还本金的多少，取决于借款人更愿意节省利息，还是减轻还款压力。在还款法中，节省利息和减轻还款压力就是一对矛盾，也可以说，选择还款法，就是在这对矛盾中找寻平衡点。

要省息还本速度须加快

没有所谓的最省钱还款法，借款人要节省利息，唯一的方法是加快归还贷款本金的速度，占用银行资金的数额越小，时间越短，要支付的利息就越少，反之就越多。当然，归还贷款的速度快，就意味着借款人的还款压力大。所以，借款人应当综合考量自己的情况，选择最适合自己的还款方法。对于两笔相同借款期限的贷款来说，不同的还款方法导致还本速度差异，就会造成最终支付利息的明显差别。通常情况下，贷款初期还本多、压力大的还款方法，就能节省利息;反之，还款初期还本少、压力小的，利息就相对要高一些。

等额本金还款法

适合人群：期望逐渐减轻还款压力者。

该还款法，即每个还款期归还的本金相等，月还款本息总额呈逐月下降态势。相比同样期限的等额本息还款法，其利息总额相对较少。相比同样期限的等额本息还款法，这种还款方式在还款初期要归还更多的本金，对借款人的压力很大。一般来说，这种还款法比较适合预期未来收入下降的中老年借款人。对预期收入稳定的借款人来说，按照等额本金法初期的月还款金额来确定等额本息法的月还款额度，每月固定还款，反而可以缩短还款周期，从而更加节省利息。

双周供周周供

适合人群：双职工家庭或收入灵活的借款人。

这种还款法实质上是把还款周期缩短了，从而加快归还本金的速度，起到节省利息的作用。每两周还一次款，还款额度为原来月等额本息的一半。这样，一方面少占用半个月的还款本金，另一方面每年可归还26期，相比原本的月等额本息法可以缩短还款周期。经测算，一笔50万元30年的等额本息贷款，采用双周供大约可以缩短4到5年的还款期，节省利息20%以上。

这种还款方式比较适合工资发放时间错开的双职工家庭，以及一些从事零售、网上交易等现金流比较均衡的经营者，可以大大提高资金的利用率。如果想进一步加快还款速度，还可以选择更加省钱的周周供，即每周还款一次。

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