物业管理建议

“十二五”期间上海的保障性住房体系将初步完善，保障受益面将有大幅提高，全市通过新建、改建、配建、收储、转化等多渠道，筹措各类保障性住房约100万套，居住人口约250万人，预计保障性住房约占新建住房总面积的50%，套数约占60%。可以说，保障性住房的供应是上海 “十二五”期间的最重要的民生工作之一。

在徐汇区政协和致公党徐汇区委的调研活动中，笔者发现：随着保障性住房的逐步建成，保障性住房的物业管理问题越来越迫切地需要落实和解决。在现行商品房和售后公房的物业管理工作中，特别是对售后公房的物业管理，往往存在收费难、收缴率低等问题。目前中心城区老公房房租的收缴率普遍不理想，最低只有60%。

需要指出的是：“十二五”期间保障性住房基本是低收入家庭居住，其经济承受能力低，许多住户仅能维持基本的生活消费开支，有的还需政府救助补贴，如果按照市场条件的物业标准收费，每月不菲的物业费用无疑会加重其经济负担。保障性住房的物业管理单纯地按传统物业管理模式来管理，可能会重蹈现有售后公房物业管理中存在的收费难、收费率低、管理缺位、进而又难收费的恶性循环。笔者在进行了为期半年的专项调研和举行专家座谈会的基础上，对保障性住房的物业管理提出如下建议：

一、有必要成立区级政府所属的公有住房管理中心。

保障性住房大部分是公有产权或部分公有产权，或者是保障性住房的住户由于经济收入低，需要政府救助补贴，上述两点决定了保障性住房的物业管理工作过程中政府不能缺位。建议成立公有住房管理中心，代表政府行使对保障性住房的管理。中心除应吸收社区服务、物业管理等相关领域专业人士加入外，还应吸纳民政、税务、法律、金融等专业人才，甚至可以考虑将居委会的部分职能也纳入，以应付保障性住房物业管理全过程中遇到的各种各样的问题。

二、加快制定更加完善的《保障性住房物业管理细则》。

目前，现行的《上海市住宅物业管理规定》(自2015年4月1日起施行)主要针对商品房的物业管理，应尽快制订出台《保障性住房物业管理细则》。对公有住房管理中心、物业公司、保障性住房住户在物业管理过程中的责任做出详细说明，对保障性住房小区业主委员会的组建、物业公司的选定、各项政策的透明公开等做出具体规定。

三、积极探讨保障性住房物业管理的良性循环机制。

建议按不低于总建筑面积5%～10%的比例建设物业经营性用房，由公共住房管理中心代为招商，此部分收益由公共住房管理中心代收后专款用于政府补贴保障性住房，也可将路段冠名权、广告设置权等相关城市资源进行组合、打包出售，所获得的收益用于保障性住房的物业管理资金补贴。

四、在缓解资金压力上可探索建立保障性住房金融体系。

上海可以试点引进香港模式，将保障性住房区域内经营性用房或用地等能产生固定的租金收入的房产等资产证券化，成立上海市保障性住房信托投资基金REITS，并在证券交易所上市，筹措资金即可用于保障性住房的建设，也可以用于保障性住房的物业管理。

五、重点加强对保障性住房物业公司的创新性管理。

如全面推行物业公司履约保证金制度;对物业公司实行星级评定和满意度测评，形成优胜劣汰的竞争机制。要求物业公司按一定比例优先聘用保障性住房住户中符合条件的待业人员和具有相应劳动技能的残疾人员作为员工。

六、推进保障性住房管理体制建设。

可借鉴香港公屋管理体制的成熟做法，在公共住房管理中心的统一管理下，一是成立物业管理部，负责建立保障性住房的管理和维修;二是成立租约与法律部，执行保障性住房的法律事务，严格审查住户的入户申请，发布保障性住房使用动态信息，发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况，及时报告公管中心，力求保证保障性住房政策的公平、公正、公开;三是成立由居民代表、物业经理、公职人员等各方人士参加的管理委员会，负责协调各方的矛盾，减少工作摩擦。(张珺张静宜作者单位：致公党上海市徐汇区委员会第一支部)

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