户型配比

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户型配比

户型配比是在房地产的整个项目中，各个户型占总套数的比例;

需求配比是指根据市场需求(比如刚性、投资或者改善、婚房在成交中占主导地位的需求)来决定所建设的主力户型比例，

比如刚性需求中的婚房一般是在90平方米以下，享受政策的优惠，可以做34-50的小户型，可以做标准2房，也可以做精致3房，如果是改善性住房，可能要做100-140的大户型。

温故而知新可以为师矣，最近忙的天昏地暗，实在是没有时间去积累和思考，那就从温习旧有知识开始吧。尽管如何确定户型配比算是基础知识的一种了，但是还是自己整理整理，仅作思路的一个梳理吧。

户型配比应该算是最能体现项目策划过程中的动态平衡关系了，而户型的配比基本上也就决定了项目的目标人群，项目的销售价格，项目的销售抗性和市场风险。既然是一门平衡的技术，那就要更多的寻找不同利益诉求层面的平衡，完成开发商、客户、代理公司三方的利益平衡。

开发公司在户型配比中最关心的因素有两点，一是能否在后期营销过程中保持稳定的现金流，降低风险。二是能否充分挖掘地块价值景观价值，达到利润最大化。

客户最为关心的是，户型设计是否有浪费，我的邻居都是一些什么人，心仪户型挑选余地大不大，户型面积以及总价是否能够承受，花相同的钱能否买到更高价值的产品。

代理公司更为关心的是户型设计和配比是否满足客户需求和市场空白，能否保证快速销售和回款，能否尽快售罄。

综合三方的利益平衡，更多的时候是综合开发公司和客户之间的利益平衡，需要通过多种途径和方式进行论证，在利润和开发风险之间寻找一个平衡点，在降低风险的前提下尽可能的锁定开发利润。

户型配比过程中主要应该弄清楚几个问题：市场上有什么?客户需求什么?地块能做什么?在这三个问题的框架下，再根据地块属性探究具体的户型配比。

1. 市场综述

(1) 市场主流户型分析(两室或三室，面积区间)

(2) 市场创新户型分析(如何创新，市场认可度如何)

(3) 市场状况分析(两室为主还是三室为主，投资还是自主)

(4) 户型发展趋势综述(小面积到大面积还是高房价下的追逐小面积)

市场综述部分主要用于框定研究样本，确定研究范围，同时掌握地域范围内户型发展大趋势，以便在后期配比时寻找空白顺势而为。

2.地块区位及地块属性

(1)地块区位和竞争关系(城市中心、郊区、卫星城等)

(2)地块自身属性分析(平地、坡地、山地)

(3)地块自身资源条件(地块内有无河流、温泉等优势资源)

(4)地块周边环境资源(3公里范围内是否有明显景观)

地块区位及自身属性分析主要用于界定项目的初步定位和可发展方向，进一步细化项目形式，确定周边资源对项目建筑形式的影响。此部分主要落实项目能做什么。

3.市场竞品分析

户型配比建立在项目整体定位完成之后。

(1) 总价区间接近的户型

(2) 周边楼盘户型及配比

(3) 市场认可度高的户型及配比

(4) 高认可度户型是否已经完全满足客户需求，填补市场空白。

此部分主要落实市场有什么，现有竞争状态，竞品特征及趋势。确定市场竞争范围，竞争标准。

4.结合目标客群定位分析

(1)目标客群购房置业目的(自主投资)

(2)目标客群现有居住房屋类型(福利房商品房自建房)

(3)目标客群现有居住户型及面积(两室三室面积区间)

(3)目标客群生活习惯分析(中餐西餐在家吃饭在外就餐)

(4)地域内生活习惯特征(聚会在家里还是在外面)

(5)目标客户户型需求

再一次梳理目标客群的生活习惯以及现有居住环境，确定其对住宅的需求和理解。同时掌握本地居住习惯，有所倾斜。

5.确定户型配比

(1)根据地块资源确定

(2)根据目标客群比例确定

(3)根据同定位项目户型配比确定

(4)根据客户对创新户型的接受能力确定

综合考量各方面因素，全面梳理竞争关系及客户需求，最终确定项目户型配比方案。

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