大厦物业服务合同

甲方：深圳市福田区景洲大厦业主委员会
乙方：深圳市金风帆物业管理发展有限公司

经深圳景洲大厦业主大会2003年10月18日投票表决，深圳市金风帆物业管理公司获得深圳景洲大厦物业管理服务权。管理服务期限为3年零2个月，从2003年11月1日起，至从2006年12月31日截止。为保障景洲大厦物业管理服务正常运行，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第一条物业基本情况

小区位置：深圳市福田区新洲北辅道商报东路。
占地面积：5208平方米
建筑面积：52704.65平方米
裙楼面积：2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）；
住宅面积：43019.75平方米（其中A座：20172.83m2、B座：22846.92m2）；
住宅户数：443户（其中业主活动用房1户、管理处用房1户、保安宿舍2户）（截止2003年10月28日，业主入伙户数435户，4户未入伙）
物业类型：裙楼2层为小区配套商业用房；塔楼2栋为纯商品住宅。
特别备注：以上数字如有不实，以大厦竣工验收报告数字为准。

第二条物业管理服务项目

1.承担景洲大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2.承担景洲大厦房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3.承担景洲大厦规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。
4.承担景洲大厦规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。
5.承担景洲大厦公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。小区消杀。公共区域绿化等。
6.承担景洲大厦交通、车辆行驶、停泊及管理。
7.对景洲大厦实行24小时封闭式管理，对景洲大厦规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。
8.为景洲大厦业主提供社区文化娱乐服务。
9.做好景洲大厦物业及物业管理档案、资料的建立、保存。
10.做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项。　
　
第三条物业管理服务标准

乙方提供的物业管理服务按深圳市优秀住宅小区考评标准执行，详见附件一：深圳市住宅局文件（深住[1997]13号）。其他未尽事宜见附件二：《深圳景洲大厦物业管理服务标准》。

第四条物业管理服务费及其管理

1.经甲乙双方协商决定，景洲大厦物业管理服务费按如下标准收取：住宅物业每平方米2. 30元/月。商业物业每平方米5. 00元/月。

2.景洲大厦物业管理服务费由乙方直接向业主收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务收费明细帐单并接受业主查询。乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。

3.业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。

4.景洲大厦两座塔楼属纯住宅高层楼宇，楼内二次加压供水属缴费业主投资所为，对故意拖欠物业管理服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在景洲大厦住宅楼内开工厂、办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经业主委员会同意或水务部门授权，乙方有权停止供水服务，并报请供电部门，要求对其停止供电。

5.甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，甲方承诺不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费，反对"吃霸王餐"无理拖欠物业管理服务费，侵害其他缴费业主的合法权益。乙方应作好欠费业主的催缴、统计、记账工作，景洲大厦物业管理服务费的欠缴户数（仅限空置、拍卖问题房）在一个管理年度期间最多不得超过20户，否则，超过部分的管理费以佣金抵扣。

6.乙方应按规定购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险，按规定为其员工办理普通社会保险（按深圳相关标准）和人身意外保险（每人100元/年）。保险费列入物业管理服务成本费开支。

7.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，按政府规定提取10%的物业管理服务佣金，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。乙方弄虚作假，乱收费，做假账，一经发现甲方有权单方解除双方合同关系。

8.景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

9.甲方有权聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，审计费用在物业收费中支出。乙方提供的帐务虚假或严重失实的，将构成甲方解除合同的合理理由。

第五条专项本体维修基金的收支管理

1.景洲大厦专项本体维修基金按政府收费标准，每平方米0.25 元，随物业管理服务费一齐由乙方直接向业主收取，然后以业主委员会名称单独建帐列项，按政府规定的专项本体维修基金使用范围专款专用。

2.景洲大厦专项本体维修基金的使用，按物管公司先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。

3.景洲大厦专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由业主委员会向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交物业管理公司核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。

4.业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。

5.景洲大厦公用设施专用基金（指用于深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定指定项目）由业主委员会负责向开发商追讨。在大厦须动用该专用基金时，且原大厦开发商拒绝支付该专用基金的情况下，由业委会负责。

第六条业主共有物业收入及其管理

1.景洲大厦停车场属大厦配套的公共设施，其产权属景洲大厦业主共同所有。景洲大厦停车场及公共场地出租的所有税后收入归景洲大厦业主所有，以业主委员会的名称单独建帐列项。

2.景洲大厦停车场及业主共有物业，甲方委托乙方代为管理（出租），并参照政府物业管理服务规定，按收入的10%提取车场管理服务费。

3.景洲大厦停车场及业主共有物业出租的收入（除应缴税收和乙方提取10%的车场管理服务费外），和专项本体维修基金分别立项合并使用，用于景洲大厦新增改造项目和补贴物业管理使用，原则上每年提留30万元（含本体维修基金）作积累，为今后大厦电梯更换、墙体维修储备资金。如年度出现管理费不足，由业主委员会从车场收入（含本体维修基金）中划拨。

第七条业主委员会经费的收支管理

大厦物业服务合同

1.景洲大厦业主委员会按政府有关规定"每年每户8元"的标准，在物业管理费中，提取业主委员会活动经费。业主委员会活动经费的`收支情况，由业主委员会按季向业主公布，接受全体业主的监督。

2.景洲大厦业主委员会主任每月领取500元职务津贴，用于交通、通讯等方面的补贴。职务津贴在物业管理服务费中立项列支。

第八条业主委员会自律承诺

1.景洲大厦业主委员会全体成员应同物业管理服务公司加强沟通，相互尊重；不得利用监督权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。

2.景洲大厦业主委员会全体成员不得免交、少交物管服务费和停车费，不得无理干涉物业管理公司的正常经营；不得无理煽动业主不交物业管理服务费。

3.业主委员会不得从事于物业管理服务监督无关的经营活动。

4.业主委员会应按政府有关规定进行换届选举，并制定《业主公约》，对全体业主产生约束效力。

第九条金风帆物业管理公司自律承诺

1.金风帆物业管理公司应同景洲大厦业主委员会及全体业主加强沟通，相互尊重；接受景洲大厦业委会和全体业主的监督；

2.金风帆物业管理公司承诺，不作假帐、乱收费，定期公布物管帐目，严格按深圳市优秀住宅小区标准提供管理服务。加强大厦治安巡逻管理，若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其它意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方将承担赔偿责任。若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，乙方将承担赔偿责任。承诺小区治安消防重大责任事故发生率为零。

3.金风帆物业管理公司承诺，不得干涉业主委员会的正常监督、维权活动。

4.乙方对小区的改造计划须征得业委会同意后方可实施。

第十条合同的终止、续约与交接

1.景洲大厦物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前10天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备、大厦资料等交接清单，送业主委员会审核。大厦物业收费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。

2.乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知业主委员会。由业主委员会召开业主大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。

3.业主大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。由业主委员会另行招聘物业管理服务公司。

4.新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

第十一条双方争端与解决方式

1.一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
2.乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。
3.乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。
4.甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。

第十二条其他事项

1.本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。
2.乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
3.本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及景洲大厦全体业主具有约束力。

甲方：深圳市福田区景洲大厦乙方：乙方：深圳市金风帆物业管理
业主委员会发展有限公司

负责人：负责人：

签署日期：年月日签署日期:

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