万翔国际商务中心项目接待说辞，驮肆咳琶位是东南沿海区域性航空枢纽，独特的外观成为我们片区甚至是厦门自贸区的地标性建筑物，层高米以上层高米主要以平方米的户型为主，拥有大型停车场的配套自用和客户都能享受到
写字楼销售说辞
万翔国际商务中心项目接待说辞
迎来
您好，欢迎参观万翔国际商务中心！我是万翔国际商务中心的置业顾问，只是我的名片，我叫XXX，很高兴为您服务，怎么称呼您？
登记客户来访信息
XX先生/女士，您是第一次来吗？（如果是，登记客户的来访信息，居住区域，媒体渠道）接下来，我带您参观一下，给您作一个全面的讲解！请您这边走......
一、区位及交通
万翔国际商务中心地处厦门岛对外门户地段，位于海陆空交通结合部的中心枢纽区域，是厦门地理区域中心及北部对外联系的要冲之地，地理位置非常优越。由航空港集团实力营造，为厦门市发改委重点项目，是象屿保税区重点支持项目，具备较为完善基础设施平台、信息平台、服务平台的国际物流网络的重要节点，成为国内外物流企业重要的发展高地。以国际化的高端视野，打破传统办公模式，塑造了城市全新的商务形象，是企业首选的理想办公环境，是海西商务的一张闪亮名片。园区总规划面积约为1.17平方公里，（行政办公用地：2.97万平方米，商业金融用地：8.25万平方米，航空工业用地：26.36万平方米，保税物流用地：13.64万平方米，普通物流用地：24.17万平方米）；按照物流产业发展的总体布局和功能安排，园区将建成以国际物流为主、主要承担高附加值产品和高科技产品的国际快运业务并逐步发展空港保税业务的综合性航空物流园区。
项目以北与集美隔海相望，规划为商务配套区，滨海路与鳌山路成“T”字型，左边是规划酒店用地（分别是四星级浔江酒店&乔丹酒店），右边规划商务配套用地，有游艇码头SOHO海天韵，赣商写字楼等高档商务配套。再来即是规划仓储用地（比如万翔冷链，是整个华南地区唯一一个拥有四层温度的冷库，全自动化的管理系统，蓝海园、海曦缘景等）除此之外，还配有加油站，将为该园区办公的企业提供便利。目前建好的滨海大道可进出厦门岛的主干道厦门大桥、杏林大桥、集美大桥、翔安隧道与岛外的集美区、翔安区紧密相连，到岛外各区仅10多分钟的车程。通过福厦高速、漳龙高速、三泉高速到泉州仅45分钟的车程，到漳州仅30分钟的车程；福厦高铁、厦深高铁、龙厦高铁通车后，到福州仅1.5小时的车程，到龙岩仅1小时的车程，到深圳仅3小时的车程。
项目以东环岛干道紧邻海峡两岸交通枢纽—五通客运码头，通过下穿隧道连接到环岛干道分别直通集美大桥及翔安隧道，与岛外的集美区、翔安区紧密相连。作为离台湾最近的的两岸三通桥头堡，拥有对台独特的地缘、人缘、亲缘等五缘优势，海峡两岸关系的日益改善必然给园区提供良好的对台发展机遇。
项目以南为机场北环路，通往厦门机场及其规划货运区，4E级国际机场，客运量全国排名第11位，是东南沿海区域性航空枢纽。第二机场建成后，园区将发展总部经济，地块将规划为高端酒店、商业和总部经济特区。并且仓库一区将规划为70万平新业态的电子商务园和商业街，将可容纳数百家企业进驻，形成电子商务总部集群的园区，必将催化周边的迅速发展。在建设国家创新型城市及发展智慧厦门的推动下，厦门已经发展成为电商“招牌城市”，去年厦门网络零售额约60亿元，较前年增长3倍，电子商务成为厦门经济发展的新亮点。同时，象屿集团与厦门海关数据中心还将合作建设厦门跨境电子商务服务平台，争取试点跨境电子商务的进口、出口各项业务模式。
而在跨境电子商务产业园方面，厦门正在规划以两岸贸易中心总部及象屿保税区监管仓库、寨上厦华厂房为载体，形成商务办公、保税及非保税电商物流仓库“三位一体”功能齐全的跨境电商园区。
沿着鳌山路出来的西面，高崎火车站及目前在建的地铁1号线的位置，是交通中转枢纽站，从项目到枢纽站开车仅需3分钟时间。轨道交通对于物业的升值影响是非常巨大的，去年厦门的地铁1号线确定后，站点周边的楼盘在一个月的时间内升值都超过1000元。在上海、香港等一线城市，地铁周边的物业在地铁开通之后涨幅都超过30%，而我们的地铁1号线，将于2016年正式通车，项目的物业价值将指日可待。再往西紧接东渡港区和相遇保税区，而项目所处的园区隶属象屿保税区的管辖范围（即现代物流园区总规模9平方公里），也属于象屿委员会管辖范畴。只要公司注册地在该园区内，即可享有税收优惠政策的支持，更重要的是园区处于厦门申报自贸区的范围内，所以政府对于这一片区的政策倾斜和发展根是不遗余力的。上海自贸区成立以来，区域周边房租和房价涨了30%-50%，一个月之内，自贸区内的办公楼出租价格至少涨了2-3倍。和去年同期相比，相同辖区内注册数量增加了近4倍。从目前政策上看，自贸区不仅拥有税点低和过关时间短的好处，而且有利于吸引高端制造业，更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业聚集到此，对于区域内经济发展的带动作用是不言而喻的。
二、开发商背景
万翔国际商务中心是由翔业集团旗下的全资子公司——厦门万翔物流管理有限公司开发建设。翔业集团（原厦门国际航空港集团）是一家跨地域、关联多元化发展的大型国有企业集团，拥有全资或控股下属公司40余家，产业覆盖机尝码头、城际客运，酒店、会展，电子商务、物流服务，临港商业地产，食品，广告传媒，智能科技，花卉科技等领域，着力打造元翔空港、佰翔酒店、万翔物流、兆翔置业四大产业板块，是中国服务业500强企业之一。
三、产品：
1、首先项目是该园区唯一一个纯写字楼项目（统一管理，人员简单，提供高品质的办公区域），外立面采
用LOW-E镀膜中空钢化玻璃，集合隔音防噪、防结凝霜、抗震抗碎、同步环保、绿色、节能等国际
办公新趋势。独特的外观，成为我们片区、甚至是厦门自贸区的地标性建筑物。
2、现房发售，即可入驻办公，大大节省了您的时间。
3、大楼统一安装中央空调系统，业主独立温控，强制性废气排放，节能环保，四季温暖清新。
4、整个项目占地2.9万平方米，总建筑12万平方米，由三幢小高层建成，目前可售的是1#、3#楼总高11
层，2#楼总高13层由开发商自持，应政府部分而建的，将引进公安、检验局、工商、税务等国家政府机关单位为您提供便捷办公服务，大大提高企业办公效率；同时配备有银行、超市、休闲娱乐、食堂及会议室等商业配套，不必占用企业资源，为提供一站式便捷服务，为您提供了劳逸结合、舒适高档的环境。
4、1#、3#楼为地上11层，其中1#楼总套数为96套，3#总套数为95套，合计191套。1F层高4.2米，2F以上层高3.6米，主要以200-400平方米的户型为主。项目配有高标准车位995个，其中地下两层停车位共881个，地上114个，充足的停车位让您及访客不再有停车的烦恼，而该园区将全程监控不但提高了整体形象，也可让您安心办公。目前在售是3#楼，北面面临大海，视线开阔，大大提高了整个办公环境。南面则是小区中庭景观，惬意的园林景观为您营造绿色，阳光，有活力的园区，为您在繁忙之余提供了休闲惬意的办公环境。3#楼坐拥一线海景资源，有很多实力的大企业都是半层、整层购买的（3#楼标准层面积是2300平方左右），当然也有多家企业正在和开发商商讨1#整栋购买。这样的写字楼机会难得，无论是投资还是自用都是非常好的选择（如是投资，将有专业的招商团队为您进行招租）。
四、投资价值分析：
纵观国内市场，各个行业的投资领域都是充满陷井，稍不留神，就可能血本无归。很多人都热衷于投资黄金，谁曾想，曾经被誉为永远都保值的黄金也有一落千丈的时候；我们也热衷于股市，谁又知，这一套就是10个春夏秋冬，个个撞得头破血流，惨不忍睹；银行的理财产品、古董及艺术品等等，都无法让你满载而归。
网络上流传着这样一句话“回想这些年，凡是听了售楼员话的人，都赚翻了，听了投资理财、炒股专家的都只剩下短裤了。只有售楼员才是最诚实的。”在中国，只有不动产才是最好的投资产品，才能够真正的实现保值、增值的。然而随着政府的调控，住宅的辉煌已经不复存在，商业地产的春天正在到来，尤其是对于核心内的甲级办公楼来说，未来的发展空间不可限量。
1、投资店面
对于地段和人流量的要求非常高，需要投资者有一定的专业判断能力，好位置的店面收益是成倍的增长，不佳的店面即使再廉价都租不出去，厦门商业供应量已呈现出过剩的现象，像名汇广尝南中大地广尝
明发商业广场等，加上电子商务对实体店的强烈冲击，连万达都要取消服装业态了，这给店面的经营带来了极大的困难，更不可能再出现所谓的“一铺养三代”的现象。
目前厦门岛内较好地段店铺售价都到10万以上了，岛外也到4-5万/米，价格虚高，而租金上涨幅度跟不上售价的上涨，投资回报率极低，基本在2%-3%左右。而且店铺投资门槛高，岛内比较好的地段，店铺总价都在千万以上。目前已经进入电商时代，14年阿里巴巴全新上线“外贸服务市潮第三方平台后，厦门是首个启动电商服务商招募推广活动的城市。为什么在厦门“首发”，有两大原因，一是客户需要，厦门是传统的外贸港口城市，有大量的外贸型企业，转型过程中迫切需要通过电子商务拓展海外市场，因此服务业有市场；第二个原因是厦门城市具有的开放和进取精神。电商服务业是一种新业态，是：“花钱买服务”，而厦门无论是企业，还是政府部门都具有这样的意识，甚至是强烈的愿望，能做起来。
店面将成为商品展示厅，更严重的是成为试衣间，像繁华的禾祥西一带，不再是一店难求高租金、高回报，而是已有14间店面关门，这将预示着电商将逐步取代店面。
2、投资SOHO
虽然面积孝总价低又有赠送面积，从居住角度来讲SOHO多数是一层几十户，采光差不通透，不通煤气，层高低太压抑，居住环境差，人员鱼龙混杂，安全性低，不适宜居祝而且投资soho真正获得收益需要讲产业转手，先不说在岛内soho市场是否供应量过多而导致未来升值上限较低，就单单上述那些条件对于终端使用者而言更是难于逾越的心理障碍，这也会导致soho在真正获得收益的这一步的难度上升。
从办公角度来讲租赁的多为小企业，相较与写字楼，SOHO运营成本会更高，这些企业会更倾向于租赁商住楼用于办公。这类产品较杂乱，租金是以住宅为主，而无法像写字楼以平方计算，物业管理更是无法做到高标准，其后续的升值空间也将受到很大的影响。
4、投资写字楼
越来越多的企业对于办公环境的要求在不断提高，需求量大，而写字楼具有易打理、一次性租期长、租金收益稳定的优点，不受政策的约束，通过近两年来写字楼市场火热不难看出，租金基本都保持在5%－8%的稳步增长，而售价可以达到50%－100%的增长，投资收益基本在5%左右，属于所有投资物业类型中回报率最高的一种。而且就大环境而言，厦门写字楼的售价与住宅行程“倒挂”，正是入手的最好时间。特别是有产业聚集地的写字楼，有产业支撑，配套完善，投资回报就更稳固。同时，写字楼多数都有专业的物管公司管理，这促进未来的升值空间有比较大的保障。目前很多开发商都是自持，只租不售，只因为看中写字楼物业的升值空间大，特别是政府重点打造的区域，更是无法获得一席之地。
七、企业自营用写字楼是买划算还是租划算
越来越多的实力企业不断进驻厦门，将催生更多的办公需求，写字楼也将迎来品质提升的时代，近两年租金都保持至少5%的上涨。租金不断上涨，对于企业客户来说，还不如直接购买写字楼自用。购买写字楼可能会导致首付大笔资金支出，但购买写字楼有以下几个好处：
1、购买写字楼可以当做一项固定资产投资，可以作银行抵押用来再融资，因此前期投入的资金可以通过固定资产银行抵押盘活用做其他使用，而且厦门写字楼市场稳健发展，租金稳步上涨，投资写字楼可获得比较稳定的现金流用来抵扣月供，不用再另行寻找资金支付月供，在资金上使用上对企业日常经营不产生任何影响。
2、从企业成本上来说，购买固定资产可以通过固定资产折旧分摊到每年成本，计入成本，把购买写字楼的成本折算进企业成本中，提高企业利润率。
3、从企业发展来讲，规模会不断扩大，办公环境的需求也会发生变化，若租赁的话一旦有扩大的需求就要搬迁，而频繁的搬迁对于员工和客户而言，都有不安全感和不稳定因素，影响企业品牌形象。
由于目前整体经济现状不景气，大型企业纷纷自行建造写字楼，如源昌、禹洲、福垄中骏、七匹狼、鸿星尔克、九牧王等知名企业都已经建立了自己的企业总部，这反应出企业自有写字楼能节约可观的租赁费用，该物业还可以作为企业固定资产获得稳步的收益，起到抗通胀和抗风险的作用，不仅如此还可以抵押贷款用于融资。因此对于很多成长型企业来说长期租赁的成本过高，可以选择购买写字楼，条件允许的话可以整层购买，自用一部份出租一部份，可以保证长期稳定的收益。
八、项目周边产业规模化
已有业态：
1）茶业城占地2万多平米，商户数达250家，辐射全国。
2）台湾水果批发市场占地3.4万平米，已有220多家经销商入驻，可作为台湾水果交易区、竞拍尝中转集散地等作用，还设有容量达一万吨的仓库，物流营销中心和大型停车场，预计在三年内其年交易量可达60万吨，年交易额达25亿元，成为闽南金三角最具规模的果品批发中心。
3）厦门中埔水产批发市场交易区经营面积达3万平方米，包括1.2万平方米大棚和400间店面，还配备物流配送中心等，设施全省一流。它是闽南最大的海鲜供应基地，承担着周边20多个地市的海鲜供应，除了包括本市、泉州、漳州、龙岩、三明等地区外，还远销北京、上海、浙江、广东，出口日本及东南亚一带。
这些大型的产业之所以都聚焦在本片区的主要原因是：
1、交通枢纽位置，进出岛内外、漳州、泉州等交通便利，可以大大缩短运输时间和成本；
2、结合海港、空港的优势，成立物流配送中心，对外运输非常便捷，可以实现全流程一站式；
3、拥有大型停车场的配套，自用和客户都能享受到这一便利。
一、我国物流行业发展前景
1、宏观经济环境
中国经济高速增长。自1978年实行改革开放以来，中国经济高速增长。
2016年，中国沿海省份和城市（广东、福建、上海、浙江、山东、天津及辽宁等）的外贸额达18,676亿美元，其中进出口值分别为7,968亿美元和10,708亿美元，占2016年全国外贸总额的62.83%。中国经济及对外贸易的增长，给中国物流行业提供了一个良好的宏观环境。
2、我国物流产业“十二五”期间面临重大机遇
为了应对国际金融危机，国家启动了大规模交通基础设施建设，这一轮基础设施建设的效果将在“十二五”期间显现，我国将会形成高效互联快捷的高铁网、高速公路网、航空网和水运网，特别是高速铁路网形成后，原有的普速铁路的货运能力将极大增加，这些都会对物流服务产生重大影响。
此外，“十二五”期间，新一轮科技革命的启动、对外开放新格局的形成，资源环境压力的加大和全国统一、开放、竞争有序的市场体系的加快建设等因素也将成为物流产业发展带来新的机遇。
二、物流行业政策
国家发改委等九部委联合制定了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，要求各地政府和各有关部门协同配合，形成合力，大力发展现代物流业；要求地方政府努力探索，结合实际，制定相应的政策措施，加快促进我国现代物流业的协调健康发展。
2016年发展规划的指导思想、工作目标、重点任务、主要措施和具体标准项目，建立了由物流通用基础标准、物流技术标准、物流信息标准、物流管理标准和物流服务标准五个部分组成的框架体系。
三、从物流环境下看厦门物流的发展
从厦门的物流行业来看，2016年，厦门全市进出口454亿美元，厦门港集装箱吞吐量突破503万标箱。作为新中国成立60年的献礼，2016年，厦门港港口吞吐量将突破亿吨，步入我国“亿吨大港俱乐部”。特别是厦门港地处上海和香港、深圳等大港之间，是国际物流与国内物流的交汇点，又是海峡两岸大三通的最前沿，现有通往世界各地的远洋航线及国内航线，已逐步奠定国际中转港的地位。
港口是经济发展的引擎，厦门港的发展极大地带动了当地及周边地区物流业的发展，而港口腹地的发展，又促进做强做大港口经济。如今，厦门市建成了“东渡－象屿－航空港物流园区、海沧物流园区、杏林物流园区、刘五店物流园区”多种功能类型的物流园区，获批火炬园、翔安两个国家B型保税物流园区，
其中东渡－象屿－航空港物流园区、海沧保税港区的封关运作，已然形成一个“保税物流航母”战斗群。厦门与周边地区如广东梅州市、江西赣州、新余、南昌等地业已开始实施落实公铁海联运项目，使厦门港的腹地大大增强，厦门物流如虎添翼。
现在：从“散兵游勇”到“支柱产业”
厦门现代物流企业的发展起步于20世纪90年代末，十多年来，厦门市着力培育现代物流业成为城市经济发展新的增长点，并与城市经济形成了快速互动发展。2016年厦门的物流业增加值为108亿元，对GDP的贡献率已经达到6.9%。
“九五”末期，厦门外贸货运代理、仓储运输等物流环节都有企业在运作，但是整体物流的概念还是新鲜事物，物流企业各自为战，处于散兵游勇状态。因为海港、空港优势明显，且拥有享受特殊优惠政策的保税区、出口加工区等，厦门发展物流业具有得天独厚的优势。因此，厦门“十五”明确将现代物流业列为现代服务业的三大支柱行业之一。这期间，我国外贸体制改革全面深入，厦门外贸向民间资本全面放开，并向外资部分放开。
厦门市委、市政府十分重视现代物流业的发展，《厦门市国民经济和社会发展“十五”计划纲要》明确将现代物流业列为现代服务业的三大支柱行业之一，并明确提出了建设航运物流中心的战略目标。一系列着力于营造良好的产业发展环境的举措，充分体现了厦门市委、市政府对发展厦门现代物流业的高度重视。经过近几年的发展，厦门市物流业取得了长足进步，并处于高速发展阶段。一大批传统的运输、仓储、货代、贸易、商业流通企业等开始向现代物流服务型企业转变；工业制造业等产业部门逐步开始实施主辅分离；一批专业的第三方物流服务企业如雨后春笋般涌现。
如今，在厦门，每四个人中就有一个人做的事情与外贸、港口、物流行业有关系。厦门的外向型经济占据了厦门经济总量80%以上的份额。时至今日，厦门市外贸大军数千家企业中，80%以上是民营外贸企业。厦门市外贸长期占据全省外贸半壁江山，五年来，形成了强大的外贸物流，有力地促进了厦门港迅速崛起，成为我国东南沿海主枢纽港。
未来：从“海西龙头”到“辐射全球”
厦门市物流概念从无到有，并获得蓬勃发展。如今，厦门从事物流相关经营的企业约5000家，其中具有一定经营规模的有200多家，一大批国内外的知名物流企业，如马士基、伯灵顿、联邦快递、TNT、大通、中远、中海、中外运、华贸等纷纷落户厦门，包括国有、民营和合资的本土物流企业，在学习和借鉴国内外先进物流经营理念的基础上，敢于面对市场竞争，实施走出去的发展战略。
厦门一直是海西发展的龙头，在国家出台的《物流业调整和振兴规划》中，厦门被列入全国21个全国性物流节点城市之一。同时，以厦门为中心的东南沿海物流区域也被列入该规划中的全国九大物流区域。
2016年2月，厦门市政府再次提出了培育物流“百亿工程”，目标是全面做强、做大厦门物流业；到2016年，物流业增加值达到152亿元，2016年达到190亿元，2016年达到238亿元……
作为厦门市三大支柱性服务产业之一的厦门物流业，如今又站在了新的起点上。厦门物流业的60年发展正如火红的朝阳，开始向外发光发热，也将领衔闽西南，引领海西经济区，辐射海峡，走向全球。
写字楼销售说辞
写字楼销售辞
第一步：寒暄问好
目的：树立良好的第一影响，打消客户的戒备心A：您好先生／女士今天是看写住宅，商铺还是写字楼？（发自内心微笑，真诚）
B：写字楼
A：先生／女士以前有来看过吗？
B：没有
A：您好我是这里的XXX，我叫XXX，您叫我小X就行了，请问如何称呼您呢？
B：我姓X
A：您好X总，那就让小X为您对“荷花蒂斯”项目详细介绍？
B：好的
A：XXX您这边请，您看：这是荷花蒂斯的整体模型。本项目有昭通市交通建设投资有限公司和昭通金垚上筑房地产公司在昭通开发的第一个项目，采用前瞻性规划建筑设计，集住宅，酒店，办公楼，时尚商业街等多元业态为一体的新型城市综合体。
A
第二步：模型介绍
目的：给客户希望，产生购买欲望
XXX先生这是项目区位图,总占地面积45亩，一号楼“交投·财富金座”（以下简称：“财富金座”）。前面是50米宽的珠海快速大道，此区域是政府规划的珠海大道都市经济区，徐对面即将建成市体育馆；财富金座后面是市政府配套的荷花公园。在此办公，依山傍水，环境优雅，昭通全市尽收眼底。这里还是楚国公范仲淹的后代在楚国公不允许他们继续为官侯，到昭通经过八方寻找最后确定在此定居。这里的住户基本上都是姓范。这里还有“石龙过江，百鹤铺地”与“白日千人拱首，夜晚万盏明灯”的传说。此地三面环山，犹如太师椅，负阴抱阳，实为风水宝地，上风上水，人杰地灵！
XXX（先生或女士），一号楼“财富金座”地上共计28层，以118米高度成为滇东北地区第一高楼，是昭通的第一财富门户，是昭通的地标，是昭通的经济风向标。“财富金座”地下有为写字楼专业配备停车位＿＿＿＿位，1F-4F规划为高档百货商场，5F是配套的茶餐厅，6F-15F专业写字楼，16F-25F四星级酒店，26F-28F为昭通交投公司。在此作为XXX先生或女士贵司办公，即提升了公司的形象，同时增加了员工的自信核工作效率，又让客户方便，也增加企业之间的交流，四部“芬兰通力”电梯，为您的办公全方位的服务。一举多得，多合算啊！
B
（前言→大环境→小环境→产品结构→简单总结）
第三步﹑收集客户信息（采用穿插间接性）
A:XXX先生（xxx总），请问您购买写字楼是公司自用还是投资呢？
B:自用
A:询问公司名称﹑性质﹑规模﹑行业，对客户的购买实力做出需要面积的判断。
第四步：昭通市目前办公环境与“财富金座”办公环境对比（给予客户利益）
XXX先生或女士，据市场调研分析，目前昭通市的企业办公环境不是很好。第一，企业办公地点分散，自成体系，在功能上只能提供简单的办公场所，陈旧的通讯手段，大食堂式的午餐服务，传达室式的报刊信件收发，不利益企业间的相互交流。第二，企业的办公环境，很多公司是住宅办公化，噪音大，交通滞后，你们正在开会或是和客户交谈，突然汽车的鸣笛声，孩子的打闹声，邻居的吵架声等等，不是影响贵司的办公效率吗？第三，俗话说商场如战场，那么办公室是战场﹑也是武器，如今是信息﹑电子﹑人才的时代。在战场上没有先进的武器系统﹑第一信息﹑高效团队，如何能战胜对手。第四，良好的企业形象，即企业的名片，第一影响。第五没有显著的标志性建筑，每当客户上门拜访，寻找好久也没找到，就算找到了停车怎么办。C
XXX总：现在“交投·财富金座”为您解决了这些繁琐的问题。首先，6F-15F办公集中化，实现企业间不间断交流。其次，专业优雅的办公楼，北临“荷花蒂斯”，龙头之位坐北朝南，帝王之相，生意当然风声水起，蒸蒸日上，直上青云；仿生态水景公园，湖心岛﹑喷水雕塑﹑荷花溏﹑水幕墙﹑错落有致的植被等优美环境居高临下，尽收眼底。南临昭鲁一体化经济区，新机场将迁至此，是未来昭通市第一金库。东临昭阳区政府，贵人相扶，团结路﹑珠海大道快速双向六车四通八达，上至成都﹑重庆，下至曲靖﹑昆明﹑玉溪﹑楚雄，东至贵阳，让你往来自由。西临荷花公园，自然美景，我突然想到了------的诗：一览众山小，会当凌绝顶。再次，整层1180㎡商务空间是您的战场，智能化的办公系统﹑智能化的信息系统﹑管家式的一流物业服务是您的武器。还有，“财富金座”118m超高建筑，豪华的外立面，入口装饰豪华尊贵150㎡﹑5.2m超高的大厅，3.2m层高，2.5m宽的过道不就是XXX先生∕女士贵司的企业形象吗？最后，“财富金座”118m超高建筑物，是滇东北地区第一高楼，第一个采用围合式塔楼设计﹑玻璃外墙的标志性建筑。东西南北四面，美景相伴，空气清晰，光线充足。内部空间宽敞明亮，灵动自由组合。而其我们公司还在5F规划配备了写字楼茶餐厅，像这么好的景观和配套服务设施在整个昭通是唯一的一家。无论是大公司还是小公司，都需要一个办公场所，而今公，随着实力的增加，大多数的公司已不愿意待在狭小的住宅内办公，大家更愿意选择与自D
己公司形象相匹配的写字楼。当您的亲朋好友知道您在这么高档的写字楼里办公，一定是非常羡慕您，是吧xxx总，到时您也是非常有面子！自然您的员工自信心和工作效率都提高了，多好的事情啊！
Xxx总今天看好的话就定一层（或套）
第五步：昭通市经济发展对写字楼的影响（本项目之前景给予客户的利益），纵向横向对比
XXX总，目前累计批准国外投资企业18家，实际利用国外资金2395万美元。2002以来累计签约招商项目465个，协议总投资533亿元,实际到位资金106亿元。外来投资涉及24个省市和地区，香港侨威集团、香港威宝国际投资公司及国内知名企业中国华电集团、湖北华新集团、广东粤电集团、国投中鲁果汁股份公司、四川伊力集团、四川万泰集团、云南冶金集团、云天化集团、云南滇池能集团、云南煤化工集团等一批大型企业集团投资项目落户昭通。
《昭通市交通发展规划》
电气化铁路贯穿全境,连接云、贵、川三省的内昆铁路纵贯全市五县区，昭通境内210公里，较大的客货运站12个。
航空，国家二级机场空中航线畅通,昭通机场距市区4.2公里，可双向起降波音737客机.
水运直航上海,长江第一港水富港货运吞吐量200万吨，进出港货轮达到1000吨级，沿长江可直航上海。
高速公路,213国道贯穿昭通全境，全程实现高等级化，市政府驻地至各县县城实现公路等级化。
溪洛渡、向家坝、白鹤滩三座巨型电站的建设必将为昭通市经济和产业结构的发展提供机遇：
金沙江上建设大型水电站工程量和投资都十分巨大，已开工建设的溪洛渡、向家坝电站，动态投资将达1020亿元。金沙江计划开发的12个大型水电站总投资将近6000亿元。其中4000亿元都投在云南省，这对昭通地区的经济社会发展将产生巨大的拉动开发作用。
第二，建设一个大型水电站也是一个系统工程，首先需要大量的建筑材料，水泥、钢筋、木材砖瓦，给我市的钢铁和建材业带来了大市场，发展的大机遇。
第三，昭通市具有得天独厚的旅游资源。溪洛渡水电站的建设，在大大改善交通环境的同时，将以特大水电工程的独有魅力吸引大量的游客。这势必会带动昭通市旅游业的大发展。【（主要景点的举例说明：原始森林、珍稀动植物、草原、湖泊、人文，徐霞客对昭通名胜景点的评价。形成了大山包（2003年成立了大山包国家级黑颈鹤自然保护区）、黄莲河(位于昭通市中部的大关县，属省级风景名胜区)、铜锣坝(位于水富县境内，滇东北保存最完好的国家森林公园)、小草坝（被誉为“天麻之乡”）等独特的自然景观和迷人风光。属亚热带、暖温带共存的高原季风立体气候区域，年平均气温12.6℃，年平均日照1900小时，年平均降雨量760毫米。市政府所在地昭阳区，距省会昆明344千米距成都679千米，距贵阳462千米。】
）昭通十一、“十二五”期间城乡经济发展目标
预测2016年昭通市的地区生产总值将达到1000亿元，工业增加值将达到480亿元。三次产业结构将调整为11:75:32；
预测2020年昭通市的地区生产总值将达到1900亿元，工业增加值将达到1000亿元。三次产业结构将调整为8:60:32；
预测2030年昭通市的地区生产总值将达到4100亿元，工业增加值将达到1700亿元，人均生产总值将超过60000元，三次产业结构将调整为6:46:48；
房地产作为经济发展的晴雨表，而写字楼作为房地产业的晴雨表，由此看来，昭通是经济的发展，必将推动写字楼市场的发展。目前昭通市的写字楼均价4188.00元∕㎡，按照昭通每年11%经济增长速度和市政府经济发展目标，房地产有非常之大的增长空间。（再次说明本项目之优势）时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的办公观念我们对“环境”的要求。（举例：1、昭通市随着内昆铁路、昆水高等级公路的建成和溪洛渡、向家坝电站的开工建设，昭通迎来了大发展的机遇，财政收入增幅逐年加大，期待改善条件的愿望越来越迫切，而昭通的房地产业刚刚起步，仍处于供不应求阶段；2、土地出让价格持续走高，一定程度上促使房价的抬高：3、城市配套功能的不断完善，也带动写字楼市场的发展；4、企业对办公环境的意识）
第六步：写字楼功能与投资价值（本项目之优势带来的利益）
XXX总，何不借此机会作为一个投资方向呢?写字楼自用的同时，还可以把多的部分出租，目前写字楼投资收益7%-10%（收益差异举例：储蓄﹑股票﹑债券基金，从而突出房地产的不可再生性﹑稀缺性﹑唯一性：增值﹑保值；纵向横向楼宇对比），是非常不错的，而其本项目“财富金座”是昭通档次最高﹑专业度最高﹑服务最优﹑环境最美﹑交通便捷﹑配套最完善的写字楼。层高高达3.2m，过道宽敞明亮，面积分割灵动空间自由组合，由38㎡到1180㎡，全面满足企业的办公需求，目前昭通整层能有1000㎡上的办公空间，只此一家。功能上可作为XXX总的企业办公或是根据您的需要作为商务总统套房﹑高级私人会所﹑私人高尔夫会所等等灵动多变随您所需。
（举例再次强调）我朋友的XXX公司到昭通投资，到处寻找合适的写字楼，找好久没找到，结果只能在小区里租了几套作为办公场所。就算现在地段较好的汇通大厦（1F-5F商铺，6F-13F住宅）光线阴暗，过道狭窄，没有正规物业，也属于住宅办公；济川门财富中心4F-6F，一部电梯，光线阴暗，同样还是属于住宅办公，华南大厦4F商场办公化。随着实力的增加，大家更愿意选择与自己公司形象相匹配的写字楼。
第七步：成交逼定
（再次强调）昭通交投集团是大型国企，始终坚持“以人为本，诚信立业，追求卓越，和谐发展的经营理念，首先是社会责
任感，为人民办实事才是我们的第一要事。所以在我们项目的每一个细节及品质上，都可以体验到这种精神。“财富金座”拥有先进的智能化设施，从上海引进世界一流的“新加坡邻里中心”管理模式，监控系统24小时专人负责，为所有业主提供管家式服务。质量上，交投集团拥有中国先进的商品混泥土公司，现代建筑中混泥土占到60%的比例，优质的混泥土是整个建筑最基本保障，所有购买“交投财富金座”是绝对没错的！
（试逼）
A：XXX总看好，今天就定下来！
A:既然这里的各方面您都没问题，今天就定下来！
A：既然您已经看好，而其是xxxxxxx，我们今天就把它定下来！您的身份证，还有其他资料？？？
第八步、问题分析
第九步、结论
写字楼销售说辞
销售说辞是要艺术的_写字楼销售说辞
销售说辞是要艺术的_写字楼销售说辞
水来土淹”销售也一样，所谓“兵来将挡。成功的销售人员总是想客户之所想，说客户之所说，把客户担心的问题都解决了客户都不好意思不买了这就是推销的策略。销售人员在一线作战，但整个售楼部的人员素质层次不齐，各有长短，有的擅长卖顶楼，有的擅长卖一楼，有的擅长卖高楼层的有的擅长卖西北朝向的但是客户进入售楼部的那一瞬间，没人知道他想买什么样的房子如果推销重点错误，就是浪费了一个客户资源，因此售楼部的每一个置业顾问都必须是全才，可以解决客户可能要提出的任何棘手的问题。对于尾盘，问题更多所以我就要把所有棘手的问题归结起来，做专业性的应付，即专门的销售说辞。下面是笔者对某多层住宅做的专门培训说辞：※在与客户进行了前期的洽谈，确定客户的购买意向楼号与户型面积后，适用以下销售说辞：问：这栋楼还有哪一层？答：您的眼光不错，这一栋是小区（或者采光最好，或者景观最好，或者最抢手）保留的一栋楼，没有正式销售之前，就被消防大队团购下来，所以我公司一直没有出售这一栋房子但是后来由于消防大队拼命压价，没办法，最后经公司领导综合考虑研究决定，从×月×号起执行对外销售，10天以来我已成功销售80%目前我还保留了层楼，帮您介绍一下。问：那剩下的不是最差的答：不同的楼层有不同的客户需求，这里没销售说辞是要艺术的_写字楼销售说辞有最差的只是每个人的置业选择标准不一样。就像在这里，老年人喜欢2F3F年轻人喜欢5F6F比较传统一点的人喜欢3F4F为什么呢？对于老年人来说，讲究的身体健康与老年幸福，高层则有个安全因素，许多高血压、高血脂都是因为住高层引起的因为离地面远，如果让老人住高层，那就不叫享受，而是忍受，去一下超市，买一把菜拧点东西，需要爬上三四层楼，做子女的哪一个放心呢。何况价格又比较合适，楼间距全部在18米以上，更不用担心采光问题，如果居住主体是老人的话）这套房子非常适合您的这套房子目前还没有出售，就把这套订下来，没问题！对于年轻人来说，喜欢一种居高临下的感觉，喜欢做人上人的感觉，喜欢视野开阔，喜欢自由时尚，
对于物质条件比较丰富的都非常喜欢这边的空中花园，所以把6F与阁楼一起买下来的这里的格外多。小区里，从来没有见过年轻人买23楼的如果居住主体是年轻人人的话）这套房子非常适合您。没问题，现在就把它定下来。问：不太喜欢顶楼，太晒了容易漏水。答：这个您放心，首先我建筑方与施工方是州的品牌公司：公司。施工质量过硬，属于一期工程，打品牌创口碑的这一点我自己是不敢懈怠的如果我一期就出现工程质量漏水问题，二期三期怎么卖，谁敢买。说实话，目前顶层隔热与防水技术早已成熟了这里的所有顶棚全部采用彩瓦坡屋顶外形，花岗岩珍珠岩混合结构，并采用沥青卷材隔热防漏处理，同时您持有由房产局颁发的住宅质量保证书》书中已有明文规定，强调各种主体承重结构具体保修期，对门窗、PR上下水管、弱电系统等，都有具体的保修期，根据国家相关规定都做出了具体的约束。所以这一点您放心，这不是个问题，现在就订下来吧，相信自己的眼光。问：不太喜欢1楼，太吵了又不安全。答：如果您说吵，觉得这是没有必要的担心。因为我这里是纯居住小区，不是底商住宅，有销售说辞是要艺术的_写字楼销售说辞时候您就是想听到声音都很难。一般的人不喜欢一楼，从采光和安全的角度考虑出发的这里是封闭式管理，保安24小时巡逻，配有对讲系统，陌生人来都要过三关，第一我门卫房，对于陌生人如要进小区，必需先登记具体事由和进行时间约束限制，不允许什么人都能进，搞推销的捡破烂的擦皮鞋的等，就像×小区（竞争楼盘那边，像什么样子，晒在一楼的被子白天都有人偷，而且还光明正大。对于采光问题，楼间距20米，规划设计时候已经考虑和规避了即使在冬至最短的这一天，从早上9点到下午4点，采光也是没有任何问题的从生理学角度来讲，从地面到空中9米的高度是最利于人身体健康的因为离地面近，地气浓，安全系数高，没问题，现在就把它订下来吧。问：3F4F还有吗？答：没有了俗话说“先入为主”您今天才过来，如果您再犹豫不决，这套房子也没有了个人认为，不一定3F4F最好，12楼最差，适合自己的才是最好的现在就把它订下来吧，过了这一村就没有这一店。轻声说：可能我下个星期我价格要上浮，大概在100几块—200块钱左右，因为我低开高走的价格策略，前面的房子不赚钱的真正赚钱的后面。买不买房看环境、掏不掏钱看户型。觉得这个户型非常适合您这个家庭的问：那我考虑一下，过几天再过来。答：当然，考虑是正常的毕竟买房子是一生的大事，但是不
要犹豫不决，房子迟早是要买的看准了就要当机立断，错过机会就不值得了考虑什么呢？无非是考虑地段、价格、户型三个方面，从地段来说问：如果3F4F销售说辞是要艺术的_写字楼销售说辞没有的话，先到其他地方看一下。答：先生/小姐，买不买房子没关系，欢迎您到其他地方去看、比较，但我可以非常自信的说一句：如果您真正是需要买房话，您最终还是会到这里来。因为在同等品质中，价位是最低的同等价位中，品质是最好的您看，无非是看当然，对于不同的项目，购房者关注的也不一样，但有一点是确定的即使你骗客户，也照样喜欢听对自己有利的话，因为客户下决定时需要别人精神上的赞成。四个组合拳的攻击下，相必再精明的购房者也难以拒绝，当然这也不是万能的但事实证明，无快不利，快速的清除尾盘也是有章可循的销售人员们每次给客户解决了问题后，都要记得真诚的对客户说一句话：觉得这个户型非常适合您这个家庭，没问题的现在就订下来吧！这才是最终的目的